工程造价在房地产估价中的应用.docVIP

　　工程造价在房地产估价中的应用 王会芬 (昆明理工大学津桥学院,云南昆明650106) 城市规划与管理 城市规划与管理 ［摘要］在房屋估价中可利用概算指标、类似工程施工图预算指标及平方(立方)米经济指标,进行时间、地区和结构差异修正,类比得到待估建筑物在估价时点的建安工程费用或重置成本。其估价原则符合房地产估价“替代性”原理,具有估算简单、估价结论准确、技术性强等特点,可在房屋估价中起推荐作用。 ［ .jyqk2、m3)造价×待估项目数量(面积、体积)。 概算指标是根据大量已建典型项目的技术资料编制的,它代表了指标编制时期的工程造价标准,而估价时点经常选在现时某一时点,所以这种直接套用的方式不能体现房地产估价的“估价时点”原则,还须用物价指数调整价差。 3?1?2直接套用概算指标或类似工程的单位资源消耗量 以类似工程或概算指标中规定的资源消耗量乘以待估建筑物所在地区估价时点附近的资源单价,得到直接费单价,乘以待估建筑物建筑面积或体积,再行取费求出房屋建安工程费用。主要计算公式有：每100m2(m3)的人工费=概算指标(类似工程)人工数量×当地的工资单价/100m2(m3);主要材料费=?(指标(类似工程)主要材料数量×当地估价时点材料预算单价)/100m2(m3)；其他材料费=主要材料费×其他材料费占主要材料费的百分比/100m2(m3);机械使用费=(人工费+主要材料费+其他材料费)×机械费所占百分比；直接费=(人工费+材料费+机械使用费)/100×待估项目建筑面积(体积)。这种套算方法体现了待估房屋与概算指标或类似工程在资源消耗量上的统一,对于各种资源的价格则采用估价时点的价值标准,体现了房地产估价的估价时点原则,与直接套用单位造价的方法相比,估价结果更准确。 3?2对结构差异的调整 在实际工作中,待估建筑物与概算指标或类似工程有局部差异的情况占据多数,因此,必须对概算指标或类似工程经济指标进行调整后方可套用,包括对单价和消耗量的调整。 3?2?1调整概算指标或类似工程的单方造价 对原概算指标或类似工程中的单方造价进行调整,扣除概算指标或类似工程中与待估建筑物结构不同部分的造价,增加待估建筑物与概算指标或类似工程结构不同部分的造价,得到与待估建筑物结构相同的工程单方造价。调整公式如下： 结构调整后概算指标(类似工程)单方造价(元/m2) =J+Q1P1-Q2P2 式中, J——原概算指标(类似工程)单方造价； Q1——换入结构的工程量； Q2——换出结构的工程量； P1 ——换入结构单价； P2——换出结构单价。 3?2?2调整概算指标或类似工程的单位资源消耗量 对概算指标或类似工程单位资源消耗量进行调整［3］,即扣除原概算指标或类似工程与待估建筑物结构不同部分的资源消耗量,增加待估建筑物与概指标或类似工程结构不同部分的资源消耗量,使其成为与待估建筑物结构相同的单位资源消耗量调整公式如下： 结构调整后概算指标(类似工程)单位资源消耗量=Z+Q1Z1-Q2Z2 式中, Z——原概算指标(类似工程)的单位资源消耗量； Z1——换人结构单位资源消耗量； Z2——换出结构单位资源消耗量。 调整后的单位造价和单位资源消耗量反映了待估房屋的结构特点,利用结构调整后的指标,按上述两种方法套算,可避免由于结构差异引起的建安工程费用误差。 3?3 对建设地点和时期的调整 如上所述，直接套用概算指标或类似工程单价计算直接费后,还须用物价指数调整价差,以避免由于指标编制时期、类似工程建设时期、建设地点与待估建筑物的不同而引起的价格偏差。工程估价人员习惯的做法是借助地区造价管理部门发布的造价信息和指标进行调整,以类似工程预算的价差调整为例,介绍其在房屋估价中的应用： D=AK K=a%K1+b%K2+c%K3+d%K4+e%K5+f%K6 式中,D——待估房屋建安工程费用； A——类似工程建安工程费用； K——综合修正系数； a%、b%、c%、d%、e%、f%——类似工程人工费、材料费、机械台班费、其他直接费、现场经费、间接费占建安费的比重； K1、K2、K3、K4、K5、K6——待估房屋所在地区与类似工程地区人工费、材料费、机械台班费、其他直接费、现场经费、间接费差异系数。 4平方米和立方米估价法在房屋估价中的应用 平方米和立方米估价法是国外普遍适用的工程估价方法之一。该方法是以类似项目的成本记录为基础,根据待建项目的参数进行调整,得出待建项目造价的一种简单适用的工程估价方法。其基本计算公式为： 工程造价=（C±t）×S×q 式中,C——基本成本因子； t——增减调整因子； S——建筑面积(体积)； q—— 区域因子。 对每种类型的房屋建立了不同建筑等级、不同建筑类型的成本数据库,如住宅项目的成本按照经济、中等、常规、豪华四个等级划分。每个等