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房企新难题:增长率天花板 “业界普遍头疼未来增长的问题。”在与各大房企进行2011年年终业绩讨论会后，中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天感慨称，尽管在各大开发商看来，2012年行业仍有机会，但无论怎样也不会反弹如2009年。 在万科集团副总裁毛大庆看来，2012年开发商面临的最大难题和困惑是，压力在增加，市场却愈加不确定。这一点，从2011年房企的整体业绩就开始体现。据中原集团研究中心监测数据显示，开发商的销售面积、销售额均有所放缓。这或许仅是房地产行业萎缩的开始。 增长率的天花板 尽管标杆房企完成2011年年度计划尚好，但行业的全面降速已无可质疑。中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布报告显示，2011年度全国前十强企业市场份额达10.43%，较2010年上升0.32%，但与2010年1.97%的增长相比明显萎缩，TOP20、TOP30企业情况也类似。 以房地产行业龙头老大万科为例。据中房信预测，万科在2011年年度销售业绩预计为1210亿，尽管在其排行榜上仍名列第一，高出第二名恒大地产402亿，但同比2010年，增长率预计仅为11.87%，其上年同比增幅达70.5%。 曾经三年达到15倍增长的内房股恒大地产（03333，HK）， 2011年1―11月，累计合约销售额791.1亿元，同比增长65.8%，超额完成2011年700亿元销售任务。但自2011年11月开始，恒大地产明显降速，当月，该公司销售额仅为12.4亿，而此前月均销售额为71.9亿元。预计恒大地产2011年销售业绩增长率同比回落20个百分点。 “行业内对于2011年最大的感受是，低估了房地产调控的严厉程度和威力，而这甚至直接导致了部分房企来不及应对，从而使得全年业绩表现并不理想。”陈啸天称。 据中原研究中心提供的监测数据显示，2011年1-11月，富力、金地、绿城、雅居乐销售业绩同比均出现明显下滑。其中，绿城下滑最为明显，同比2010年下滑47%。富力地产则下滑20%。雅居乐业绩同比下滑13%。招商和保利尽管相比2010年有所增长，但仅增长2%。 规模化增长难以为继 陈啸天提出，房企将面临“去政策红利”、“去存量”、“去杠杆”的压力，追求有质量的增长将取代过去单纯的规模化增长。中体奥林匹克花园国内总裁陈顺认为，受上市房企以交付为结算方式的影响，房企在2012年的业绩下滑将更为明显。 “2012年，行业内将会发生更多并购、重组或者横向合作。”陈顺称，在近期地行同行交流中，他明显感觉到，业界普遍对2012年至少是上半年看空。大部分开发商准备在2012年以消化存货为主，谨慎投资。从数据方面来看，2011年1-11月，全国房地产累计开发投资和住宅投资增速继续放缓，这一趋势仍在延续。 多家标杆房企表态谨慎保守。恒大主席许家印认为，即使未来房地产方面不会出台更加严厉的政策，但若宏观经济整体不佳，行业将更加困难。恒大2012年的增幅或将保持在10%-20%的幅度，总销售额肯定会高过2011年，但会更加平稳。 万科总裁郁亮也于12月一次媒体见面会上表示，万科2012年的发展策略是过冬，现在已经启动“冬天模式”，现金充足度将比利润率更为重要，“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”成为万科的五大过冬策略。 “短期来看，房企面临成长性不足是肯定的。这主要因为，标杆房企基本都以住宅为主打产品，面对现状每年已达巨量的开发规模，短期发掘新的增长点不可能，所以成长性在短期看肯定不足。”五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅称。 但邹毅认为，从中长期来看，房地产行业成长性仍具备潜力。“若不考虑政策调控因素，当前市场供不应求仍是基本状态。标杆房企未来仍具发展潜力，只是这种潜力兑换成现实结果的难度越来越大。” 1