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四川省住房供给逐步回归模型探析摘要：遵循房地产经济学观点并采用相关分析法，选取城市人均住宅建筑面积和城镇家庭恩格尔系数两项作为供给影响因素，以四川省年度商品房竣工面积作为供给的特征指标，基于逐步回归法建立住房供给模型。 关键词：房地产行业；住房供给；模型 中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：16723198（2012）13005702 房地产行业是国民经济的支柱产业之一，也是与人民生活密切相关的行业之一。同时，该行业自身也是一个庞大的系统，该系统的状态和发展对国民经济的整个态势和人民的生活水平影响很大。近年来，四川省房地产业的迅速发展，为改善四川省百姓居住条件发挥了决定性作用。但同时房地产业也面临较为严峻的问题和挑战，引起诸多争议，各方都坚持自己的观点，然而多是从政策层面、心理层面和资金层面等因素来考虑，定性分析多于定量分析。显然从系统的高度认清当前房地产行业的态势、从定量角度把握各指标之间的数量关系、依据较为准确的预见对房地产行业进行有效地调控、深刻认识房地产行业的经济规律进而实现可持续发展是解决问题的有效途径。因此通过建立数学模型研究房地产问题是一个值得探索的方向。 1住房供给的度量 房地产市场住房供给可以定义为，在某一特定区域、特定时间内不同价格水平下市场上愿意提供的住房供给量。住房供给可区分为现实供给和潜在供给，其中前者主要反映为商品房竣工面积，后者表现形式较多，按照其实现的程度由高到低排列为，房地产开工面积、房地产投资量、土地开发面积等指标。其中，商品房竣工面积代表了房地产市场的实际供应量，是衡量房地产市场供给较直接的指标。房地产新开工面积反映了房地产市场潜在的供应量，是影响其供应的重要因素。其面积的增加，意味着未来住房供给的增加。房地产投资必然会带动房地产开发建设，从而增加市场供应量。房地产投资是固定资产投资的组成部分之一，将房地产投资与全社会固定资产投资总额相比，可以判断房地产投资是否和整个国民经济相协调，是否偏离了正常水平。由于当前时期的新开工面积是将来竣工面积的组成部分，房地产投资和土地开发更多地反映了住房供给的环境状况。基于这些原因，本文选取四川省年度商品房竣工面积作为全省年度住房供给的特征指标，以此来建立住房供给模型。 本文参考国家统计局网站的国家年度统计年鉴和国研网上的年度宏观数据整理得到原始数据。经分析，1991-1997年期间，四川省的商品房竣工面积平缓增加；除了在2008年出现短暂的回落，自1998年至今，基本都保持较快的增长趋势。造成这种现象的主要原因可能在于1998年取消福利分房推行住房分配货币化政策的颁布以及2008年汶川地震对房地产市场的冲击。本文的数据选择时段取为1998至2009年。 2供给影响因素初步分析 根据微观经济学的基本理论，影响商品供给的因素包括产品的价格，生产成本以及影响生产成本的生产要素价格，生产技术水平，竞争对手的多少，相关商品的价格，生产者对商品未来行情的预期等因素。作为特殊的商品，住房也不例外，其供给的影响因素也包括这些。除此之外，可能还涉及其他社会经济因素。参考相关文献［3］-［5］， 本文收集整理初步确定10项可能因素，分别为国内生产总值（单位：亿元）、城镇家庭恩格尔系数（单位：1）、名义利率（单位：1）、商品房本年销售面积（单位：万平方米）、商品房本年销售价格（单位：万平方米）、储蓄存款（单位：亿元）、城市人均住宅建筑面积（单位：平方米）、本年完成土地开发面积（单位：万平方米）、城镇家庭平均每人可支配收入（单位：元）、本年完成投资额（单位：亿元）。 基于经济学原理挑选出来的需求因素具有一定的主观性，其确定还需要对进一步分析。统计学中的双变量相关分析，主要是分析两个变量之间是否存在线性相关关系。经SPSS计算，分别对上述各因素与商品房竣工面积进行双变量相关分析，结果详见表1所示。 表1供给影响因素与商品房竣工面积的相关系数影响因素 影响因素DX1DX2DX3DX4DX5相关系数D0.954D-0.867D-0.402D0.986D0.913影响因素DX6DX7DX8DX9DX10相关系数D0.954D0.985D0.936D0.963D0.971注：表中10项因素分别与上一段分析中的因素顺序一致。 由统计学知识有，相关系数的数值介于-1和1之间，符号为正意味着二者为同向变动，否则为反向变动，而且绝对值的大小反映了相关的程度。由于同类因素之间具有较强的相关性，本文遵循信息最大化原则，也即是在每一类中挑选正相关最强的因素和负相关最强的因素。基于该原则，初步选取住房供给的影响因素分别为：城镇家庭恩格尔系数、商品房本年销售面积、储蓄存款、城市人均住宅建筑面积、本年完成投资额，共计5项指标。 3模型建立 在