城市居住小区业主共有部分研究(1).pdfVIP

262司法解决纠纷的对策与机制 城市居住小区业主共有部分研究 辽宁省沈阳市沈河区人民法院 张伟 新颁布的物权法对建筑物区分所有中的共有部分作了概括性规定，但诉讼纠纷的解决 更有赖于对物权法法律条文的准确理解和合理解释。在最高人民法院有关物权法司法解释 没有出台之前，本文结合司法实践的需要对物权法关于建筑物区分所有中共有部分的具体 规定进行了合理阐释以解司法实践之需。 一、城市居住小区共有部分的范围 共有部分是业主的建筑物区分所有权中共有权的客体，因其不可、不宜、不能分割为 特定业主专有而被确认为共有，一般可分为法定共有部分和约定共有部分两类。 (一)法定共有部分的范围 “法定共有，是指依照法律规定由全体业主对于共有部分享有的共有权。”(D法定共有 部分是居住小区共有部分的基础，为实现居住小区正常的生活秩序，使业主居住生活达到 一定的品质标准提供必要的物质基础和确定的法律保障。在物权法出台以前，界定共有部 分范围的法律规范十分庞杂，行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章等都有所规 定②。新颁布的物权法从两个方面对区分所有建筑中的共有部分进行了规定：一是建筑物 内除住宅、经营性用房等“专有部分以外的”为共有部分，二是建筑区划内，除城镇公 共道路、城镇公共绿地及明示属于个人的绿地以外的道路、绿地、其他公共场所、公用设 施、物业管理用房和占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。 依据物权法的概括性规定并结合其他法律规范的具体规定，归纳法定共有部分的范围 包括： 1．居住建筑物内除专有部分以外的共有部分 (1)居住建筑物的地基、基础和主体结构。建筑物的地基“是指支承由基础传递的 上部结构荷载的土体或岩体”，建筑物的基础“是指建筑物向地基传递荷载的下部结构”， ①王利明、尹飞、程啸：《中国物权法教程》，人民法院出版社2007年版，221页。 ②行政法规如：《城市异产毗连房屋管理规定》，部门规章如：建设部《商品房销售面积计算及 公用建筑面积分摊规则》(试行)、建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》，地方性法规如： 《浙江省物业管理条例》，地方性规章如：《南京市物业管理办法》，其他规范性文件如：《房产测量规 范》(GB／T179861—2000)、《房地产统计指标解释(试行)》等。 三、民商事法律适用篇263 建筑物的主体结构“是指屋面、楼盖、墙或柱以及基础组成能承受各种荷载和用于抵抗 外力以及变形的具有一定空间形状不至于严重变形、倒塌的骨架”①。居住建筑物的地基、 基础和主体结构彰显了建筑物整体的物理存在，同时维持着专有部分的实现。正是对居住 建筑物的地基、基础和主体结构的概念分割才形成了专有部分，因此，专有部分与共有部 分实为一体，一栋居住建筑物所有单元的业主分别从房地产商处完成住宅单元的所有权转 移后，也就完成了全部共有部分的所有权转移。住宅单元与单元之间、一单元内部只起隔 挡、分割作用而没有承受各种荷载和抵抗外力以及变形作用的墙或柱不属于主体结构部 分，因此也不归于共有部分。 (2)居住建筑物的共有结构空间。具体指形成区分所有建筑物结构的各种楼板、梁、 墙体、柱体，楼盖，屋面等对区分所有建筑物空间进行横向及纵向分割后形成的除专有部 分以外的其他空间，包括公共出入口的门厅、楼梯问、楼梯平台、走廊通道、电梯井、管 道井、垃圾管道或封闭的垃圾收集空间、单元外部烟道、单元外部换气道、变电室、设备 间、地下室(作为人防工程除外)、管理室等。这些空间与专有部分空间一并形成，与建 筑物主体结构一并随专有部分的转移而转移。 (3)居住建筑物的附属设施。具体指为专有部分提供各项配套服务，保障专有部分 能够满足业主居住生活需要并能够达到相应居住标准的各种管道线路设施(具体指给水 排水、电力、燃气、空调、热力、排污、通讯、有线电视、信息、照明、消防)、水箱、 电梯、天线、公共照明设施、告示板、单元门、公共走廊通道安装的门窗、避雷装置。需 要注意的是，根据等价交换的原则及商品住宅买卖的交易习惯，各种管道线路设施进入业 主的专有部分以后，其所有权应归属于业主个人。具体应以管道线路设施的功能是否在于 使管线内的气体、水体及其他管道线路设施传输物质供业主单独使用或享受为分界标准。 如果某段管道线路设施的功能在于使管线内的气体、水体及其他管道线路设施传输物质供 业主单独使用或享受，则