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开展房屋登记官培训考核完善房地产登记制度《物权法》确立了对财产予以确认和保护的规则，自2007年10月1日开始实施以来，对于规范财产关系、明确物的归属、发挥物的效用、保护权利人的物权都发挥了重要作用。关于不动产登记制度，从理论到实务，以及审判机关，多将研究的重点放在物权登记的效力、登记机构的审查义务等问题上，但对于实施不动产登记的关键因素———房地产登记机构，特别是从事登记事务的人员，研究的不多。然而所有的登记行为都是由房地产登记人员作出的，因此，作为保证不动产登记制度较好实施的前提和基础，房地产登记人员的素质是非常重要的因素。本文拟就房地产登记机构和人员现状、境外房地产登记人员的要求、应该具备什么条件、如何推进房地产登记人员的职业化等问题进行探讨。 一、目前房地产登记机构及登记人员的现状 1.房地产登记管理体制 按照《城市房地产管理法》第61条的规定，“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。长期以来，我国现行的房地产管理具体事务按照属地管理的原则进行管理，其管理主体为市、县房地产管理部门。相对于房地产登记业务，各级政府的主要职责如下：在中央政府，实行房地分别管理的体制，由住房和城乡建设部、国土资源部分别负责有关房地产登记和土地登记的有关政策制定，指导和监督各级地方政府执行相关的政策。在省级政府，和中央政府职能类似，也是由省住房和城乡建设厅、国土资源厅分别管理，负责承担省级范围内相关政策的制定，指导和监督市、县人民政府的职能。在地方政府，有两种模式，一种是房地合一的管理体制，目前只有少数城市是这种体制。如天津、重庆、青岛、大连、广州、深圳、厦门等城市，通常是由国土资源和房屋管理局实施统一的房地产登记。另一种是房地分设的管理体制，目前多数城市是这种管理体制，纯土地登记业务由土地管理部门负责，但其他的房地产登记业务，如在建工程抵押登记、房屋预告登记、房屋初始登记、地役权登记等均由房地产管理部门负责。各市、县房地产管理部门具体负责房地产登记业务的机构通常为房地产管理部门下属的自收自支事业单位。 2.房地产登记从业人员 据了解，绝大多数房地产登记机构的编制是上世纪八九十年代确定的，这些年房地产登记业务发展很快，然而登记机构的编制基本未进行调整，许多登记机构只好通过增加外聘人员满足日常业务需要，各机构人员分为编制内和聘用人员两类，总体比例为1：0. 9,一些经济发达地区，房地产市场规模较大的城市，聘用人员甚至多于编制内人员。由于身份、待遇等方面的限制，这些外聘人员工作积极性不高，人员流动性较大。登记机构对人员的录用一般按照事业单位录用人员进行，近几年随着用人制度的规范，一些城市通过全市统一公开招考录用人员。但从现实情况看，登记机构从业人员还缺乏严格的准入要求，录用门槛偏低，也没有专业方面的强制要求，入职以后，也缺乏专业和系统的学习培训。人员的整体素质和登记工作要求相比还有较大的差距。 二、境外对不动产登记从业人员的要求 根据清华大学法学院程啸副教授对德国、奥地利、瑞士、韩国、日本等地区的比较研究，人民大学土地管理系吴春岐博士后对台湾地区的比较研究，境外对不动产登记官（不动产中最主要的是房地产，不动产登记官主要是指登记机构从事不动产登记的专业人员）有着较为完善的培训、考试、录用制度，主要有以下几个特点。 1.登记官都是国家公职人员 具体看，主要有两类：一类是法官或司法辅助人（司法公务员），如德国和奥地利，还有瑞士的部分州；另一类是公务员，如日本不动产登记官为国家公务员系列中的法务事务官（指在法务局、地方法务局、法务支局的公务员），韩国为国家第5级公务员，我国台湾地区的不动产登记官为从事地政业务的公务员。 2.登记官要具备较高的法律专业知识和相应业务水平 由于不动产登记涉及到民法、物权法、合同法、土地法、继承法、婚姻法等多个法律，因此登记官必须具备很高的法律素质，方能胜任不动产登记工作。这一点在德国、奥地利与瑞士体现得最为明显，德国《司法辅助人法》规定，成为司法辅助人必须经过在专门培养司法辅助人的高等专科学校学习，主要学习法学基础、民事诉讼法、刑事诉讼法、不动产法、家庭继承法、公司法、强制执行法与破产法，然后才能参加司法辅助人考试。即便是在将登记官作为公务员的日本、韩国，其公务员考试中也要求必须掌握相应的法律知识。 3.登记官要经过专门的培训或考试才能从事登记工作 对登记人员的培训和教