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对中小中小房地产施工成本控制策略探析【摘要】中小房地产开发商作为工程实施的发起者，他关心的不只是工程的按时完成，怎样能够在保证质量的前提下，把投资成本降到最低点，这也是他们极力追求的目标——利益的最大化。一般情况下，一个建筑工程由决策，设计，施工和竣工验收四个阶段组成，而成本投资在各个阶段都会有所体现。本文将着眼于中小房地产工程的施工阶段，对其进行深入探究，找到切实可行的成本控制策略，进而由个别上升到整体，对成本控制进行全面阐述。 【关键字】中小房地产产业；施工阶段；成本控制；措施 1 引言 改革开放以来，我国经济在迅猛发展，中小房地产产业更是呈现“燎原”之势，仿佛一夜之间就能让一个城镇高楼林立。我国巨大的人口数量造就了近几年来的供房严重短缺，为此，政府部门一直致力于政策的变更与探索。仍然有大量的居民需要住房，所以需要中小房地产的发展，而中小房地产的持续发展又基于该产业能够自负盈亏这一刚性要求，这就决定了泛地产产业的盈利性质，而要想盈利就必须做好预期投资。施工阶段作为建设项目整个过程中最大的投资点，必须投入巨大的关注和精力，值得我们进行深层次的分析。施工阶段所做的工作是整个建设的主体过程，它耗用了绝大部分的时间，因此，它的成本控制是一个相对复杂的过程，同时对整个投资起到了决定性的作用。基于此，我们将从多方面入手，对中小房地产工程施工阶段成本进行全面控制。 2 中小房地产工程施工阶段成本控制的策略 把握重点，加强管理，严格把关是施工阶段成本控制策略的三大基本原则。解决问题的前提是知道问题的关键所在，只有弄清楚成本控制成功与否的决定性因素是什么以及辅助性因素又有哪些，才能真正做到有的放矢，循序渐进的解决好这个问题。成本控制需要进行的管理是多方面和多层次的，其中包括签署合同的控制与管理，现场施工工作的运行与管理，技术和经济的严密管理三个大的方向。对于基建中要用到的材料能够严格地把好质量和价格关，从根源上有效地控制了施工阶段所需要的投资成本。在实际中本着这些原则，把握好实施尺度，才能切实做好施工阶段的成本控制工作。 2.1 合同方面：从索赔和反索赔入手，做好管理与控制的工作 任何合同一旦签订，就会立刻具有法律意义，国家法律对其具有保护职能。因此，制定合同者首先必须具备一定的法制观念，能够深刻理解合同的要点，用词准确且恰到好处，形成的合同严密条理。要做出一份好的合同，不仅仅需要优秀的法律顾问，更需要一个高度负责的工程造价管理员。管理员需要做好预先的把关，全程的监控，时刻关注着工程中的各种更改，从经济、美观和功用等方面审核这些更改的必要性和可行性，并且即时计算出这些改变带来的总投资的变化，减少投资的浪费。 由于各种人为的或自然的因素，会引发工期延误，工程突变等等一系列施工阶段的问题，这时，业主就面临着施工单位要求赔偿的问题。被困于索赔纠纷中的业主们忙于解决赔偿金额的问题，已经忘却了如何根据反索赔的法律规章来维护自己的合法权益。当出现这种纠纷时，首先要明确各方应该承担的责任，各个事故是怎样引起的，谁应该负主要责任，非主要责任方有没有不当之处，需要承担那部分责任。找到有说服力的证据是反索赔工作的首要目标，监理在施工过程中一定要做好图片文件等原始资料的保存工作，使得成本能够得以控制。 2.2 施工现场：从各个方面加强监督管理工作 2.2.1 施工方案的选择不仅仅关乎着工程的工期长短和质量好坏，而且会在很大程度上影响项目的投资成本。一个好的施工组织方案，能够从材料利用，人员配置，设备耗费等方面调动出进行集约型投资的巨大潜力，因此创造出惊人的经济效益。 2.2.2 施工过程中工程的变更也是要尽一切力量避免的，对于想要谋取私利而随意变动的计划一定要坚决制止，即使是必须变更的工程也要详细考虑它的变更内容的可行性，并进行费用估算，选出最优方案。 2.2.3 在工程实例中，还有一类需要注意的问题是施工现场的签证问题。由于没有重视签证问题而引发的投资成本无法控制的案例屡见不鲜，因而签证问题越来越受到人们的重视，健全现场签证的管理机制成为要解决的事情之一。 （1）现场签证是一件需要严肃对待的工作，需要经常去实施执行，以免因为大意引起投资成本的大幅度上浮。 （2）禁止在施工过程中另外扩展施工面积，单方面把标准拉高，必须要按照设计和规划完成建设。如果必须要做的变动，必须由建设单位，施工单位和设计单位三方共同参与决定，最终达成一致意见并进行备案。 （3）工程项目的变动必须先进行预算，拟出书面文件，获得审批才能开始执行。只有严格控制变更的可行性，才能保证设计的合理进行，最终减少工程的投资费用。 （4）工程项目变动中涉及到变更内容和变更数量，在审批过程中要严格监督。为了检验数