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当前经济环境下房地产企业如何进一步发展【摘要】2011年多项房地产调控政策影响下，房地产企业发展持续低迷，在此情况下应该进一步加强成本控制贯穿于开发的全过程，并针对开发的各个阶段提出相应的解决方案。 【关键词】经济环境；房地产企业；成本控制 在2011年整个经济大环境下，国家出台了一系列严厉的房地产调控政策。大半年下来，随着有关政策的市场反应持续作用以及广大购房者越来越浓厚的观望情绪的影响，使房地产企业的销售业绩直线下滑，售价也出现了不涨价或小幅跌价的情况，使房地产企业的资金链发生了严重的危险。而房地产贷款在政策影响下持续萎缩。在种种不利条件影响下，房地产企业如何能进一步发展?我认为，此时此刻更是房地产开发企业抓好内部管理水平，想尽一切办法科学合理的做好成本控制的时候。经济效益对于一个企业的生存和发展是基础和前提，那么，利润最大化势必成为企业经营的一个主要目标，如何能使利润最大化？成本控制至关重要。房地产开发的成本按开发流程可划分为：土地成本、前后期费用、建安工程费用、市政建设费用、配套工程费用、销售费用、物业费用、项目管理费用、财务费用、税金、不可预见费用、转入或转出成本等12 项。那么，成本控制就是对上述各项成本所占的比例、构成、弹性空间、可控性等进行分析，在投资决策时进行成本估算，在初步设计方案出来后进行成本预算，在开发过程中根据目标进行成本动态控制，从而实现项目利润指标的一个过程。 首先谈一下大部分房地产开发企业在成本控制中存在的一下常见弊病： 1 工程造价管理方面 首先，我国现阶段的工程造价管理以办理工程结算价为目的，只注重在施工过程中的造价控制，忽视工程开工前投资决策阶段对造价的控制。其次，工程造价管理以被动的按照设计图纸编制概预算和计算工程造价为主，忽视了在设计阶段用工程造价管理影响设计，优化设计有效的控制造价。第三， 工程造价管理的各阶段相互脱节。投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价，这六个阶段的造价分别由建设单位及其主管单位、设计单位、施工企业各自管理，没有建立前者控制后者，后者影响前者的有效的工程造价管理体系。另外我国目前的工程造价管理资料收集整理制度不完善。 2 工程成本管理方面 在市场经济中，由于市场机制的作用和多方面的影响，工程造价的运动变化更快、更复杂。首先成本管理意识上的误区，没有真正实现全员、全过程、全要素和全方位的成本管理。其次我国的成本管理方式比较落后，忽视成本目标，强调经验数据造成决策不当。目前的房地产公司难以在短时间内借助于工程量清单和消耗量定额，编制适合本公司的企业定额充分的指导、监督和评价。 接下来具体谈一下个人对于成本控制的一些见解： 2.1 成本控制的关键在设计 成本控制贯穿于房地产开发的全过程。从国内外的实践数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段；而从房地产开发成本的构成来看，几乎每一项都与设计相关，有的甚至全部由设计所决定，因此开发企业一定要抓好设计。首先开发商要有自己的设计思路，并在各个设计阶段的审查中严格把关。其次，抓好设计中的新技术应用以满足和创造需求。在设计过程中研究、掌握并应用新技术、新产品，提高科技含量，以满足市场需要、创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场，第三，应严格控制设计中装饰性设计。如一些施工难度大，且对工期容易造成影响的设计，应进行严格控制，对确有必要的也应有一个投入与效益的分析和预测。第四，一个至关重要的问题是要优选设计单位。同一个项目，同样的设计要求，同样的设计规范，不同的设计单位来设计，其砼标号、配筋情况及开间几何尺寸等都会有很大的差异，这也直接影响主体结构的建安成本和建筑功能布局，所以，在设计委托时要选择优秀的设计单位，不能因节约设计费用或其他原因而选择一些小的设计单位。 2.2 成本控制的重点在采购 所谓采购是指从开发商外部来获取货物或服务所需的过程以完成项目开发意图，它包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务及咨询等业务的发包或委托。很多项目都不是开发商直接去控制成本，而是由开发商委托中介、承包商、供应商的方式进行控制，开发商实现开发意图或者成本控制重点就是如何去组织这些社会资源。显然，成本控制的重点就是采购，如何做好采购工作可以从以下几个方面予以考虑。 2.2.1 要做好招标工作 无论是工程发包还是材料设备采购，甚至各种服务咨询业务的委托，对于我们这种国有控股企业来说，按国家的有关规定基本都采用公开招标的方式进行。虽然企业有专门的招投标部门，招投标工作的目标是降低成本，但其重点和关键应该是专业条件（要约邀请）的设定，房地产各阶段的专业种类繁多，招投标部门的人员很难对各专业都掌握，而且对各个