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决定美国房价四大因素解析一个典型的美国家庭有超过50％的净资产与房屋有关，其中包括自用的和用于投资的房地产。因此，在房地产投资上做出正确的决定，对你的财富的影响一点也不逊于证券投资组合带给你的影响。2000～2002年股票价格下跌，住宅价格却上升，并且一直保持上升，直到2004年初。所以，大多数投资者很自然地认为，房地产投资是未来更好的投资领域。但是，从那时起房屋价格开始下降，在某些高档地区甚至在2003年到2004年就开始下降了，这可能是趋势将要改变的一种警告。 过去30年中房屋的升值与股票价格的升值相比，简直不值一提，并且至少在2009年底之前，房屋价格的涨幅将一直小于股票价格的涨幅。这还是最好的情况，房屋价格甚至有可能出现下跌，而这期间股市将进入下一次的大牛市和泡沫期。在2002年和2003年时，当时许多专家都预测房屋价格将下跌，而我们在2003年7月发布的一份特别版的新闻中预测，在购买住宅上的最强劲的由人口统计学研究发现的趋势显然已经过去了，2003年以后房屋建设的速度和价格的增长都将出现重大减速。 我们认为房屋价格不太可能出现重大下跌，因为经济大势和抵押贷款利率都比较有利。但是，我们也发出警告，高档市场可能更加脆弱，正处在下滑通道上。在2010年或2011年前，房地产市场的最好情况也只是温和增长。在2011年到2014年间，大多数房地产市场将发生“大萧条”以后的第一次重大下跌。那时婴儿潮（主要指美国第二次世界大战后的”4664″现象：从1946年至1964年，这18年间婴儿潮人口高达7600万人）的那一代人已经结束了他们的消费周期，开始收缩住房规模。接着，我们将看到房屋价格的一次真正的下跌，这将会影响你的房地产投资和你整个的生活。在2023年前，房地产市场将一直是疲软的，婴儿潮那一代人最终将在那一年达到他们消费支出的底部，这和日本在20世纪90年代早期到21世纪初发生的事情、和美国在大萧条期间发生的事情很相像。 因为在美国劳工统计局的年度消费者支出调查中，有更多的关于购房形态数据，包括主要居住用房和假期居住用房，所以我们才可能做出最全面的分析。我们现在的分析是基于1996年到2000年的调查数据，我们对这些数据进行了最详细的分析。 与对房地产市场的结论相反，我们预计在这个十年期的剩余时间中，股票价格将强劲上涨，与上世纪90年代的那次牛市差不多，原因是婴儿潮那一代人的消费支出在不断上升。此外，从1994年到2008年或2009年，像家用电脑、移动电话、互联网这样的新技术也在加速进入主流经济，2000―2002年是这个周期中间的调整，此后主要新技术和成长行业将进入第二个发展高峰，它们将带来更高的生产效率，就像1914年到1928年，随着以汽车和电力为代表的新经济的发展，美国迎来了“沸腾的20年代”。但是，尽管这些经济中的基本趋势会非常强劲的至少一直持续到2009年，房屋价格还是可能上涨得非常缓慢，甚至可能会一点点下跌，原因是根据比以前更细致的关于购房形态的人口统计数据，购房的消费高峰发生在1998年到2003年之间。 ■ 房屋价格上升因素 有四个基本的趋势决定了建筑业增长和房屋价格，分别如下： 1.由年龄和收入决定的可预测的住房消费趋势。人口统计学上的消费支出趋势显然是长期中驱动住宅建筑业和房屋升值率的最大因素。随着一个人的年龄上升，他会有更多的钱花在住房上，直到某一个最高点为止，但是支出的形态主要由他的收入水平决定。我们研究的人口统计学而发现的趋势预计，2003年房屋需求的增长速度将显著放慢，整个市场在2011年会达到一个高峰，然后需求和价格上都会有一个巨大的下跌。 2.抵押贷款利率和可承担性。通货膨胀率越低，抵押贷款利率也会越低。随着抵押贷款利率的下降，更多的人可以负担得起更大的房子，也会有更多的人变得有能力购买住房和有资格申请抵押贷款。从2002年底和2003年初开始，我们就一直预测利率和抵押贷款利率会小幅上升，因为一次强劲的经济复苏正在到来。但是我们也预测通货膨胀率可能会从2004年中期或年底到2005年底或2006年初，开始先走平，然后出现温和的下降。从2006年开始，我们应该会看到通货膨胀率的温和上升。因此，在这个十年期的剩余时间中，通货膨胀率将保持在0.5％到3.0％的范围内。2005年前，持续的低利率和低抵押贷款利率会减缓我们预测的未来人口统计数据的疲软。 3.过度开发周期。很明显，对开发商来说，存在着过度开发周期，这是他们对需求增长的一种反应。这种周期会创造出过多的房屋供给量，引起价格提前于需求高峰前就发生下降。2004年前创造出来的过大的房屋存量很可能要到2005年中期或年底才能被消化掉。然后，这个十年期的剩余时间中，价格才会开始稍微温和一点地上涨