对业主大会议事规则“未投票视为有效同意”条款的检讨.pdf

2014 年第4 期 华南师范大学学报(社会科学版) 2014 年8 月 No. 4 ,2014 JOURNAL OF SOUTH CHINA NORMAL UNlVERSITY (SOCIAL SCIENCE EDmON) Aug. 2014 对业主大会议事规则未投票视为有效同意条款的检讨 薛源 (对外经济贸易大学法学院，北京 1∞029) [摘 要]业主大会会议往往通过书面征求意见的形式召开，对于已送达的征求表决票，业主若 在规定的时间内不反馈意见，视为同意，此规定被称为未投票视为有效同意条款。实践中法院 无一例外地支持此条款的效力，但该条款效力是存在问题的，其症结在于中国法律未提供业主大会 姐 世 菇 黯 会议无法决议时的解决办法。除完善业主大会会议的议事规则之外，要根本解决该条款所折射出 的问题，需要进行良好的制度设计，建立业主代表制度，采用集体讨论、充分交换意见等方式，促进 业主行使共同管理权。 【关键词】业主共有权业主大会议事规则 业主自治 【 f乍者简介}薛源(1974一) ，女，山东肥城人，法学博士，对外经济贸易大学法学院副教授。 【基金项目]国家社会科学基金项目创新社会管理背景下社区居民自治法律规制研究 (13C阻030) [收稿日期] 2014 -02 -24 【中图分类号】D923.2/D901 [文献标识码]A [文章编号]10∞-5455 (2014) 04 - 0119 - 05 建筑物区分所有权既包含业主对区分所有建 票，业主在规定的时间内不反馈意见，则视为同意。 筑物专有部分的所有权，又包含业主对区分所有建 这种条款被称为未投票视为有效同意条款。②该 筑物共有部分的共有权。业主基于这种共有权对 条款的法律效力是存在问题的，业主常常以业主大 区分所有建筑物进行共同管理。①这种共同管理通 会依据未投票视为有效同意条款进行表决违反 常是通过设立业主大会一一物业管理区域内全体 法定程序为由要求撤销业主大会决议。 业主组成的自治管理组织实现的。参加业主大会 同意从汉语语义上是指对他人的主张有相 会议，就涉及业主共同利益的重大事项进行讨论和 同意见，这暗含着需采取积极行为、表明态度的要 表决是业主行使共同管理权的主要方式。根据中 求。根据民法的一般理论，同意作为一种意思表示 国《物权法》的规定，业主大会会议的决议方法包括 需要借助积极的外部表示行为。如果行为人保持 一般多数决和特别多数决。业主大会会议的一般 沉默，不用语言表示也不用积极行为表示，这种消 决议须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主 极的不作为并不构成表示行为，也即不存在意思表 且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议的 示。只有在法律有特别规定或行为人有约定的情 重要决议，包括筹集和使用建筑物及其附属设施的 况下，行为人的不作为才能被赋予一定的表示意 维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施等事项， 必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的 ① 《物权法》第70 条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用