论国五条及中国房地产政策建议-综合开发研究院.pdfVIP

2013 年第5 期 总第201 期 2013 年5 月27 日编印 论 “国五条”及中国房地产政策建议 李罗力 “国五条”是指2013 年2 月20 日，国务院常务会议出台 的五项加强房地产市场调控的政策措施。这是上届政府在即将 换届的最后时刻，在对中国房地产市场运用行政手段限贷限购 几年仍未见效的情况下，打出最后一招严厉的“组合拳”。 “国五条”引起了两个社会异动狂潮和一个房价逆走势 “国五条”一出台立即在中国社会引起了极大的反响和震 荡，其直接的后果是出现了两个前所未有的社会异动和一个制 订政策者始料未及的房价逆走势，即 3 月份民众抢售抢购二手 房的狂潮和离婚的狂潮，以及3 月份中国70 个城市中有53 个 城市房价上涨的走势。而这绝非是制订政策者的本意。上述现 象充分说明，该项政策从短期看已严重“事与愿违”，从长期看 也不会对国家和社会带来更多更大的好处。 1 那么“国五条”究竟为什么会引起如此大的社会反响和社 会异动呢？笔者认为原因主要有两点：第一是具体措施上的错 误，或曰技术上的错误，也就是提出要对二手房买卖征收20％ 的所得税；第二是采用以行政手段打压房价为目标的房地产宏 观调控政策老办法，而这已经被多年实践证明是无效和失败的。 国五条的第一个错误是对二手房买卖进行高额征税 “国五条”与近年来已经出台的“国十一条”（2010 年 1 月）、“国十条”（2010 年4 月）、“929 新政”（2010 年9 月）、“新 国八条”（2011 年1 月），并无根本差别，仍然是要求各地用行 政限购限贷的手段来保持房价的基本稳定。它不仅重申坚持执 行以限购、限贷为核心的调控政策，再次提出要求各地公布年 度房价控制目标，而且更加严厉地提出了“限购扩容”的措施， 因此可以看作是“限购令”的进一步升级。与上述其他文件相 比，“国五条”最大的特点是，明确提出要向二手房买卖征收 20％的所得税。正是这一举措才引起了市场的强烈反应。如果 说这项政策的设计者是希望通过提高二手房的交易税比例来打 击房地产市场的投机炒作，并进一步压制市场房价，那么可以 说是犯了常识性的错误。事实上“二手房”本身就是一个非常 宽泛的概念，它与房屋的投机炒作完全不是一回事。任何一个 哪怕只有一套自有住房的居民或家庭，如果他们想要改善自己 的住房条件，把自己唯一的住房卖掉，那么这套住房进入市场 后也是“二手房”；而他要再买一套新的自有住房，也算是“二 手房交易”，这与投机炒房并无关系，这怎么也能够纳入到通过 2 征税来打击的范畴呢？另一方面，很多只有一套住房的家庭， 随着子女的成长和就业，需要增加家庭的住房，因而父母为子 女购买了住房；或者说反过来子女有了经济条件给父母购买了 新房，尽管这些住房对这些家庭来说，都是第二套住房，但是 它们无疑属于房屋刚性需求的范畴。可见这个政策所打击的对 象不但是极少数的投机炒房者，而且更多是广大普通的拥有住 房的家庭和居民。正因如此，政策的出台才会引起社会上如此 广泛和巨大的反弹。当一个针对少数投机者的政策宽泛到全社 会的普通百姓，显然这个政策的方向和针对对象都出现了偏差， 那么这个政策也毫无疑问是有问题的。 实现小康社会的指标应该包括住房，而利用原有住房居住 一定期限后的升值进行改善也是重要的手段之一，世界各国莫 不如此。因此各国都明确对只有一套住房的唯一居住房屋，在 更新改善住房卖出时免征各种税费。而“国五条”对出售自有 住房者都要“依法严格按转让所得的20%计征”，而且不但没有 出台相应的细则和解释，还要求各地政府自行出台实施细则。 中央电视台在新闻宣传中，先于政府的实施细则提前将“国五 条”解释为按买卖差价的20％征税，使得民众猜疑四起。在过 去出台的国务院文件所提到的房屋买卖差价应扣除购买毛坯房 后装修费用等成本以及居住 5 年后免征税和无法计算差价的按 卖价的 1％征收等内容。尽管“国五条”没有出细则，但也没 有否定已经出台的文件。一个关乎社会大众重大利益的政策出 台，却采取了这样一种不清晰不透明不规范的方式解释，这就