碧桂园IPO解图.ppt

随后，碧桂园控股按0.1港元的面值向一家叫Godan Trust Company （Gayman） Limited的BVI公司发行1股，而这1股在当天就被转让给杨贰珠。2007年3月19日，杨贰珠将拥有的这1股股份按面值转让给多美； 其后碧桂园控股分别向“股东五公司”配发及发行70股、11股、6股、6股及6股股份，使得“股东五公司”分别拥有碧桂园控股70%、12%、6%、6%及6%的股权，依然复制了碧桂园国内公司的股权结构。 2007年3月20日，碧桂园控股的全体股东通过了两项决议： 决议一：增设999.962亿股，每股面值0.10港元的股份，将法定股本由38万港元增至100亿港元。 决议二：待全球发售所产生的公司股份溢价入账后，董事会授权可以将股本溢价进账的12.6亿港元扩充资本，并将该笔款项按面值全数支付126亿股股份的股款，并以配发及发行股份方式按比例由“股东五公司”持有。 2007年3月26日，碧桂园控股从“股东五公司”收购豪华全部已发行股份，代价为向这五家公司分别发行及配发与其股权比例对等的股份。至此，碧桂园控股成为上市主体（图7 ）。 大额分红降低净资产值 在上述第四步操作中，碧桂园国内资产是按股东的股本金进行转让的，其间没有产生任何增值，这就解决了股东的股权转让收益需缴纳大额个人所得税的问题。 但2005年末净资产达23.22亿元的碧桂园，又是如何保证不违反“不得以低于评估净资产的价格向境外转移资产”的规定呢？ 财务手段——大额分红 碧桂园采取了大额分红，公告资料显示： 2006年的分红额达到25.14亿元（表3），而其2005年末的账面储备（未分配利润）仅为15.4亿元，这说明在BVI公司收购国内资产前，碧桂园的股东们不仅将公司2005年的账面储备瓜分殆尽，而且将2006年初至收购日2006年9月30日前约9.7亿元（2006年末净利润16.72-（2006年末净资产14.75-2006年9月30日净资产7.65））的净利润也分掉了，结果使得碧桂园的净资产在2006年9月30日前大幅降低至股本值，解决了这一问题。 集中结算展现美好前景 大额分红也带来了另一个问题，即碧桂园的资产负债率因此大幅提升，净资产大幅减少，对估值不利。碧桂园又如何解决这一问题呢？ 财务手段——提高预收账款 碧桂园在“预收账款”指标上做足了文章。房地产行业的收入并不在收到购房款时确认，而是以竣工结算为依据，即售房时的收入要到交房时才能确认。这种特殊的收入确认方式，使得其年报中“预收账款”指标变得尤为重要。该指标不仅代表着公司目前的销售状况，更是公司未来业绩的直接体现。在房地产行业中，这个指标经常被用来调节营业收入和净利润，而预收账款/营业收入实际上从侧面反映出销售与结算的比例。 从碧桂园近年来预收账款/营业收入可以看出，2006年这一数值达到了94.2%，远高于前两年，而2006年碧桂园的预收账款达74.82亿元，按房地产公司以销售额平均30%的比例收取预收款计算，其对应未来将实现的营业收入高达249亿元（表4 ）。 碧桂园通过提高预收账款，将销售集中在2007年结算的财务安排，向投资者展现了碧桂园的发展前景，对于缓解因大额分红对估值产生的负面影响、提升招股价十分有利。 大幅增加土地储备迎合国际投资者口味 房地产企业要保证持续的盈利能力，土地储备是关键。国外投资者评估房地产企业时，土地储备量也是一个显而易见、可以量化的指标。而土地储备也正是中国众多房地产商发展的瓶颈所在。 招股说明书显示碧桂园上市前的土地储备达到了1870万平方米，97%都取得了土地许可证，足够5年以上开发所需。实际上，自筹备上市的2005年下半年至上市前，碧桂园增加土地储备达到998万平米（表5 ）。这表明在一年多的时间里碧桂园实现了土地储备的倍增，而大量的土地储备无疑可以使得碧桂园在国际投资者的心目中加分不少。 在搭建多层级海外上市架构的同时，碧桂园通过补税、大额分红、推迟确认收入、临时加大土地储备等财务手段，不仅使碧桂园的原股东们得以将碧桂园上市之前的账面储备瓜分贻尽，降低了红筹上市成本，而且还将碧桂园打造成“业务模式独特、土地储备丰富、资产结构清晰、业绩成长良好”等受国际投资者青睐的形象，使得碧桂园在香港IPO的效果彰显： 1、以较高的市盈率成功发行 2、 以16.87%的股权募集到148亿港元 3、上市首日溢价35%，市值超过千亿元成为内地上市房地产企业的市值冠军。 然而仅通过财务技巧支撑起来的股价最终也只能是一座“沙雕”，碧桂园上市后股价一路下滑，跑输香港红筹指数近30%。在土地增值税清算以及管理半径加大的双重考验下，如何将碧桂园打造成“赚钱机器”来回报投资者，还有艰难的路要走。 碧桂园之辉煌 2007年4月20日，碧桂园