碧海云天商务酒店项目价值分析与风险规避计划书.docVIP

碧海云天商务酒店建设项目 投资价值分析与风险规避计划书 目 录 第一章 前言 第二章 项目概括 第三章 市场分析 第四章 项目分析定位 第五章 项目建设方案 第六章 项目投资价值分析 第七章 风险分析与规避对策 第八章 结论与建议 第一章 前 言 碧海云天商务酒店位于安庆市核心商圈一级辐射区域内----开发区迎宾路293号。距火车站500米、汽车客运总站1.5公里、机场15公里；地理位置优越，交通极为便利；该项目占地面积为3733方米（5.6亩）。该建筑由南翔集团开发建设，拟用于酒店经营，因故停工至今。 该项目地处重要位置，对市容观瞻有重大影响，曾分别被市、区列为整治重点予以推进。目前该项目已碧海云天商务酒店有限公司取得其全部20年的经营权。 项目概况 1、项目名称 碧海云天商务酒店建设项目 2、项目类型 酒店连锁经营 3、建设单位 安庆碧海云天商务酒店有限公司 4、项目地址 碧海云天商务酒店位于安庆市核心商圈一级辐射区域内----开发区迎宾路293号。距火车站500米、汽车客运总站1.5公里、机场15公里； 5、项目建设内容和规模 该项目占地面积为3733方米（5.6亩）。酒店整体建筑风格为现代特色。建筑主体分主楼和附楼两部分，主楼主体于2006年建成，建筑面积约5000平方米，楼高为7层。附楼建成于2008年，建筑面积约1200平方米，楼高3层。楼前及后院停车场面积约1200平方米。 6、项目建设进度 目前项目的主楼、外部装修已经完成，内部装修已经部分完成，客房、餐饮部分设施已经配备，计划项目在2010年11－12月完成装修，开始试营业。 7、项目总投资 根据碧海云天商务酒店的定位，酒店将按照三星级标准装修并配备相关设施，项目总投资约2900万元；其中：一期投资为1500万元，完成酒店的内部装修和酒店设备设施采购及营业启动资金；二期（计划第二年）投入1400万元用于娱乐、购物城的建设。 8、编制依据 ① 设计规划方案及图纸 ② 国家有关税、费计缴的规定 ③ 同类或相似项目的工程造价资料 ④ 设备的市场价格及有关厂商的报价 ⑤ 安庆工程造价信息 ⑥ 建设单位提供的资料及测算要求 第三章 市场分析 3.1. 安庆旅游业基本情况 随着皖江承接产业转移战略的逐步实施，来安庆投资、旅游的中外游客逐年增多，截止2008年12月接待入境游客11370人次，同比增长1223.63％；实现创汇329.45万美元，同比增长583.76％；接待国内游客455.73万人次，同比增长48.17％；实现国内旅游收入28.15亿元，同比增长 36.49％；实现旅游总收入 28.41亿元，同比增长37.52％。游客接待量和旅游收入增幅明显，呈良好发展态势。 资料来源： 《安徽旅游咨讯网》 3.2. 安庆市酒店基本情况 目前安庆市拥有星级酒店20家（星级以下未统计），其中四星级酒店3家，三星级酒店5家，二星级酒店12家。安庆作为旅游业新起的城市，宾馆酒店业的发展是旅游服务体系根本。 3.3.安庆市酒店住宿人员状况 安庆市星级酒店的客人也可以分为国外游客和国内游客。根据国家统计局、国家旅游局2008的抽样调查，有42％的国外游客是于游览观光为目的，其次为商务和探亲访友，国外游客的住宿目的见图5.2。 资料来源： 国家统计局、国际旅游局2008年抽样调查资料 安庆市国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点：空间距离越近，人数越多，表现在是否开通直达列车，如江西、湖北、湖南等省；经济发展水平越高的省区，人数越多，如广东、浙江、江苏、山东等省；人文环境差异越大，人数越多，如广东、浙江、江苏等东南省区的游客明显较东北、华北地区多。 3.4. 安庆市酒店价格和出租率 安庆星级酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异很大。根据2007－2008年的情况，在考虑团队客人折扣因素后，安庆三星级酒店标准间实际价格旺季约在240元／间左右，平季约在200元／间左右，淡季约在160／间左右，全年平均价格约在190元／间左右。 由于统计方面的原因，安庆星级酒店的入住率尚无准确数字，但根据与黄山市2008年旅游统计公报，黄山市2008年星级酒店出租率达到了64％，而2005年，黄山星级酒店出租率仅为37％，说明安徽主要城市星级酒店的出租率在近年来有了显著提高。根据安徽酒店业人士估计，安徽酒店出租率应在60％－62％左右，其中在7、8、9三个月旺季酒店出租