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多项目停滞 上实发展频卖股权土地资产低效利用　15亿预售青岛项目 在筹备足足6年时间后，被调侃为青岛“史上最慢”工程的啤酒城改造项目或会随着百盛的介入，迈出实质性动工第一步。 项目牵头者上海实业发展股份有限公司（600748.SH，以下简称“上实发展”）日前公告宣布，已与百盛集团就青岛国际啤酒城购物中心项目订立合作协议。上实发展将按照百盛提供的建筑规格建设上述购物中心，并在其达到预售条件时，以15.7亿元的预售价格将该购物中心售予百盛。此举也被公司看作是优化现金流的关键。 消息一出，重新燃起了市场对啤酒城改造项目的期待，甚至有港媒给出了项目建设的具体时间表，即上实发展要在2015年7月或以前将购物中心交付给百盛。不过质疑声仍未消，有业内人士称，与百盛的合作仅是项目一期计划，项目其余11栋高层办公塔楼的兴建，同样对上实发展的资金周转提出了挑战，后续是否按计划发展还需时间检验。 项目开发上的步履蹒跚，并不仅仅局限在青岛啤酒城这个项目。时代周报记者梳理发现，上实发展在浙江湖州投资超20亿元的综合项目仍处于前期规划状态，而旗下2007年始总投资达100亿元的泉州东海滩涂整理项目至今亦没有实质进展。 缓慢的开发节奏，阻碍了上实发展业绩的释放。上实发展2012年三季度报和半年报显示，截至2012年9月底，27.55亿元的主营业务收入和6.13亿元的股东净利润主要倚重青岛瑞欧股权转让，而非卖房子。 据不完全统计，2011年至今，上实发展已在上海、成都、泉州、青岛等地频频转让项目股权或引进信托计划，借此来盘活现金流。 融资27亿难救青岛“老大难” 青岛啤酒城是亚洲最大的国际啤酒都会，一年一度的青岛国际啤酒节就在此举行。但一直以来，占地达35公顷的啤酒城，除每年8月啤酒节时间以外，其余时间一直闲置。因此，针对啤酒城进行改造的呼声不断。2006年底，青岛市通过公开挂牌出让，确定上实发展为啤酒城改造方。 按照上实发展彼时所描绘的蓝图，改造后的青岛啤酒城将是一个包括300米高的70层五星级酒店，200米高的44层高层酒店式公寓及122米高的30层的写字楼、国际公寓和地下超市及停车场等在内的庞然大物，并计划在2009年动工，2013年完工。 但直到2010年12月，啤酒城改造项目才在沉寂许久之后奠基，不过随后，项目再次陷入停滞，当时甚至有市场消息称，该项目将面临易主的尴尬局面。 随即到2012年4月，青岛市规划局的一纸公示才令整件事情峰回路转。在啤酒城改造项目规划方案的社会公示中，上实发展仍为建设单位，但改造方案已简化为南区建设购物中心，北区建设11栋高层塔楼，用于办公和商务酒店。 “老城区改造问题涉及拆迁、交地等难题，与之伴随的是不断调整的规划方案，这也是项目进展缓慢的原因之一。”有上实公司内部人士对时代周报记者解释称，直到新规划方案出来后，公司才在2012年6月25日低调举行了一期工程内部开工的启幕仪式。上实发展称，该项目已取得规划许可，目前正在实施规划设计等前期工作。不过，据青岛当地媒体报道，上实发展与百盛在2012年签约之时，青岛啤酒城项目现场仍无任何实际动工迹象。 事实上，在啤酒城改造项目多次搁置之后，规划调整上的解释或显得单薄，此时业内的质疑焦点早已聚焦在上实发展的资金链条上，“毕竟50亿元的总投资不是个小数目”。 梳理该项目的发展过程，不难发现，上实发展一直寻求通过融资来解决资金难题。 早在2009年11月，上实发展就提出了一个增发方案，拟通过非公开发行不超过3亿股，募集资金不超过42亿元，用于建设开发啤酒城等4个项目，其中流入啤酒城的募集资金约为18.5亿元。 不过这一增发计划随着房地产调控政策的出台而破产，上实发展不得已尝试引进新的投资者以对该项目进行盘活，并先后融资增资两次，融资额达16亿元。 2011年9月，上实发展引进投资方宝宏基金，后者以10亿元现金的代价增资持有上实青岛28%的股份。上实发展并不满足于此，在出售10亿元股权的9个月后，其将目光投向信托融资。2012年6月，上实发展又对外发布公告称，通过由陆家嘴国际信托有限公司募集6亿元人民币的单一资金信托对青岛啤酒城项目公司进行增资。 此外，公司在2011年12月份以11.83亿元出售青岛唐岛项目半数股权时，也被指借回笼资金来“押宝”啤酒城改造项目。而最近与百盛的合作，上实发展也坦承是为“有效优化啤酒城项目在开发阶段的现金流”。 “为百盛定制开发购物中心，是房地产企业轻资产模式的一种探索，但这种合作模式最主要的背景，还是源于开发商方面所面临的较大资金压力。”正略钧策管理咨询顾问董莹对时代周报记者介绍称，但与百盛合作后，是否能够有效引导和满足百盛集团的需求，对上实发