浅析新调控政策对日照市房地产市场的影响.doc

浅谈新调控政策对日照市房地产市场的影响 1、相关定义 1.1、土地政策与房地产相关概念 2.1.1 土地政策参与宏观调控的相关概念2.1.1 土地政策参与宏观调控的相关概念 土地政策有广义和狭义之分。广义的土地政策是指凡是与土地管理有关的全部土 地政策。具体是指为达到既定的经济社会目标,政府通过调整人与自然、土地之间的 关系,制定和实施土地利用和土地管理等的一系列准则、方向和指南,以期望达到维 护社会的经济利益。狭义的土地政策是指土地管理部门为实现既定的经济目标,运用 各种政策工具调节土地供应量、供应结构和土地价格等,进而影响宏观经济的运行方 针和政策的总和。本文中的土地政策是指后一种,即土地调控政策。 土地政策系统是由土地政策主体、土地政策客体、土地政策目标、土地政策环境、 土地政策手段等多种要素所构成的。这些要素相互依赖、相互作用构成特定功能的土 地政策系统。 土地政策参与宏观调控,是指政府制定和实施相关的土地政策,通过对土地市场 的干预来达到调控宏观经济的目的,以实现国民经济的平稳、健康、持续发展。具体 来说,是指从土地的总供给和总需求入手,运用经济、法律、行政、和技术等多种手 段,通过调整或影响其对比平衡关系,形成真实反映市场价值的土地价格,调整土地 的收益分配机制,实现土地供求的动态平衡,促进宏观经济的发展规模、速度和结构 等方面的优化,平抑短期房价波动,并推动经济长期稳定增长[4]。 土地政策参与宏观调控的定位是要解决土地政策自身的调控功能,以及其作为调 控工具在诸调控工具中的地位。在国民经济和社会发展过程中,主要以财政、货币、 产业、社会分配等政策来进行调控,国家的行政手段、规划计划、监测督察等对市场 运行和经济发展发挥了一定的作用。我国建立市场经济以来,调控手段运用较多且成 效显著的是主流经济学中的财政政策和货币政策。2003年,党中央国务院根据我国的 经济制度和基本国情,正式提出运用土地政策参与宏观调控的战略决策,地根与银根 一起构成了两大调控闸门。 5 1.2、土地政策参与房地产市场调控的概念界定 土地政策有广义和狭义之分。广义的土地政策是指与土地管理有关的全部土 地政策。具体表述如下:土地政策是指政府通过调整人与自然、土地之间关系而 对土地的管理、土地利用等制定的法则和准则指南,以期望达到维护社会的经济 利益(姜爱林,2000)。狭义的土地政策是指土地管理部门为实现其既定的经济 目标,运用各种政策工具调节土地供应量、供应结构和土地价格等,进而影响宏 观经济的运行方针和政策的总和。本文中的土地政策是指后一种,即土地调控政 策。 土地政策之所以对人类的经济生活中产生重要的作用和意义,是因为在人类 生存进化以及发展的过程中,土地起到了非常重要甚至决定性的作用。首先,以 自然的角度来看待土地,那么土地政策的最终目标就是实现土地资源的利用的可 持续,这样看来土地政策就是用来指导人们利用土地的行为,以达到土地的自然 资源的可持续发展。从国家的角度看待土地资源,那么土地政策就是国家为了达 到土地资源的优化配置,而实施的行政和经济、法律手段的干预。而最终国家都 是希望透过政策的实施达到对土地的有效管理,对资源的有效、可持续的利用。 但是,当政策不同时,便会产生不一样的激励效果,从而也使得人们在土地的利 用行为中,做出不一样的选择,从而产生不同的配置效率。 因此,土地政策可以从理解人地关系入手。人地关系可以归纳为:政府— —土地——民众之间的关系,表现为土地赋税、土地征收等,因此有了土地税收 政策、土地征地政策;民众——土地——民众之间的关系,其中包括土地买卖、 租赁、继承、等,也就有了土地左右全政策、土地使用权政策、土地金融政策; 民众——土地之间的关系与政府——土地之间关系,主要表现在土地的利用方 面,包括土地利用规划、可持续利用、地籍管理等。 房地产市场的调控,是指国家为了确保房地产市场的正常运作,促进房地产 业的协调发展和国家经济,的经济,法律和行政手段,从宏观真实的,房地产市 场的监督,以及指导,和调节还有控制,实现房地产市场总供给与总需求和总供 给的一个结构优化的一系列管理活动的数量和需求的平衡。 宏观调控房地产市场的主要调控者是一个国家,控制对象是房地产市场的运 作;控制手段,辅之以必要的行政措施,主要是经济手段和法律手段;调控包括 总供给和需求,供给和需求两个结构方面的问题;控制目标是保持一个稳定的房 第 2 章 土地政策参与房地产市场调控的理论基础 8 地产市场健康有序发展,促进国民经济的健康发展。 房地产市场是其宏观调控的一种国家权力,在房地产行业,应用和宏观经济 的主要功能组件的状态反映国家实施的行为。 政府通过宏观调控对房地产市场的控制,以达到供应和需求之间的总体平 衡,房地产市场的整体供应和