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“营改增”对房地产业的财税影响 　　摘要：文章以当前“营改增”政策作为研究对象，从财税的角度分析“营改增”对房地产业的影响并提出应对策略。 　　关键词：营改增 房地产业 财税影响 　　2016年3月18日，国务院常务会议审议通过全面实施“营改增”的试点方案，明确自2016年5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入“营改增”试点范围。2016年3月23日，财政部和国家税务总局联合颁布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），该通知明确了转让土地使用权、建筑和销售不动产的增值税税率为11%。营业税和增值税的区别之一就是两个税种与价格的关系不同，即营业税的应纳税金构成计税依据的组成部分，是价内税；增值税的应纳税金不构成计税依据的组成部分，是价外税。这个区别决定了营业税和增值税在会计核算和会计利润计算上的差异。下面笔者重点分析“营改增”政策对房地产业会计处理和企业利润的影响，并提出“营改增”下房地产业的应对策略。 　　一、“营改增”对房地产业会计处理的影响 　　（一）“营改增”对房地产业采购环节的影响 　　1.房地产企业在“营改增”之前，缴?{的营业税没有发票抵扣的规定，但在“营改增”之后，房地产企业缴纳的增值税可以以票抵税，这就要求房地产企业在采购环节上尽量取得增值税专用发票，对应的采购环节的进项税额就可以抵扣增值税销项税额，这不但会降低房地产企业增值税税负，而且可以降低采购环节的成本。 　　例1：某房地产企业在2015年5月1日采购原材料，不含税价格100 000元，2016年5月1日采购原材料不含税价格100 000元，两笔业务都取得增值税专用发票，货款已经支付。 　　“营改增”之前的会计处理为： 　　借：工程物资 117 000 　　贷：银行存款 117 000 　　“营改增”之后的会计处理为： 　　借：工程物资 100 000 　　应交税费――应交增值税（进项税额） 17 000 　　贷：银行存款 117 000 　　因此，“营改增”之后，财务部门必须要求采购部门取得增值税专用发票，来降低房地产企业的增值税税负。 　　2.采购部门应对“营改增”的建议。首先，在供应商选择上，采购部门应当尽量选择增值税一般纳税，以便从供应商那里取得增值税专用发票。其次，在采购合同签订上，采购部门必须做到合同名称、供应商和增值税专用发票收款单位名称一致，同时采购部门在签订采购合同时必须将增值税专用发票的需求写入采购合同，避免与供应商的纠纷。最后，采购部门必须妥善保管增值税专用发票并且及时将增值税专用发票传递给财务部门，确保财务部门在增值税法规定的期限内（即取得增值税专用发票之日起180日内）认证增值税专用发票。 　　（二）“营改增”对房地产业销售环节的影响 　　1.“营改增”对销售环节会计处理的影响。“营改增”之前，房地产企业按照5%的税率缴纳营业税，“营改增”之后按照11%的税率缴纳增值税。营业税是价内税，通过“营业税金及附加”核算，而增值税是价外税，通过“应交税费――应交增值税（销项税额）”核算。 　　例2：某房地产企业2015年5月31日销售商品房取得销售收入1 000 000元，2016年5月31日销售商品房取得含税销售收入1 000 000元。城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。 　　“营改增”之前的会计处理为： 　　借：银行存款 1 000 000 　　贷：主营业务收入 1 000 000 　　借：营业税金及附加 50 000 　　贷：应交税费――应交营业税 50 000 　　借：营业税金及附加 6 000 　　贷：应交税费――应交城市维护建设税 3 500 　　应交税费――应交教育费附加 1 500 　　应交税费――应交地方教育费附加 1 000 　　“营改增”之后的会计处理为： 　　借：银行存款 1 000 000.00 　　贷：主营业务收入 （1 000 000÷1.11）900 900.90 　　应交税费――应交增值税（销项税额） 99 099.10 　　为了计算简便，假设2016年5月增值税进项税额为0。 　　借：营业税金及附加 11 891.89 　　贷：应交税费――应交城市维护建设税 6 936.94 　　应交税费――应交教育费附加 2 972.97 　　应交税费――应交地方教育费附加 1 981.98 　　因此，“营改增”之后，财务部门对于不同增值税税率的业务必须分别核算营业收入，分别计算增值税；如果财务部门对于不同增值税税率的业务没有分别核算营业收入，依据增值税法的规定按照较高的税率计算增值，会增加企业的增值税税负。 　　2.销售部门应对“营改增”的建议。第一