房地产分析20140120.pdf

房地产分析 第 2 期:[2014.1.12] 分析方法 : 像经济学家⼀样思考 上周的介绍，讲到了像经济学家⼀样思 考，回顾⼀下： 科学的方法：先提出理论，再收集数 据，然后分析数据，以努力证明或者否 定他们的理论。 假设：可以使复杂的世界简单化，而且 使解释这个世界变得更为容易； 经济模型：通常由图形和方程式组 成。忽略许多的细节，以便使我们了解 真正重要的东西。并不包括经济的每一 个特征。 市场和竞争: 市场（market）是某种物品或劳务的买 者和卖者组成的⼀个群体。买者作为⼀ 个群体决定了⼀种产品的需求，⽽卖者 作为⼀个群体决定了⼀种产品的供给。 经济学家用竞争市场（competitive market）这个术语来描述有许多买者与 卖者，以⾄于每⼀个⼈对市场的价格的 影响都微乎其微的市场。 无论是经济领域还是民生幸福，房地产都具有绝对的重要性。但是，在过 完全竞争市场的两个特征： 去的数年中，中国房地产似乎并不健康的快速发展起来。林林总总，各种说法 （1）可供销售的物品是完全相同的； 和预测，各方利益角逐，各种小丑粉墨登场，为自己的一丝带血的脏钱而摇旗 （2）买者和卖者⼈数众多，以⾄于没有 呐喊。 任何⼀个买者或者卖者可以影响市场价 格。 从常识判断，我知道这场竭民而渔、饮血止渴的盛宴该收场了。上周学了 皮毛的经济学，这周，用经济学的方式，来诠释下即将崩盘的房地产原因。数 由于完全竞争的市场上的买者与卖者必 据的选用，全部是社会公开发布的，所以，此文没有隐私性，说的对与不对， 须接受市场决定的价格，所以，他们被 智者取其谬误以为用，愚者全盘接受而受损，皆不在笔者的义务之列。 称为“价格接受者”。 微观 (需求(2)+供应 (2)+平衡(2)+ 经济学 房地产⾏业 收益(1))+宏观 (需求(1)+政策 (1)) 的简单 的数据量化 结论 公式 (1),小结(1)( 已完成 11 页) 常识 分析 结量化分析过程(?) 结论(?) 内部传阅 微观经济学 只要学会说：供给与需求，甚⾄连⼀只鹦鹉都可以成为经济学家。 需求曲线：需求曲线是显示在特定时间内，某物品的价格与需求量关 系的曲线，反映了需求表两个向量的线性关系。 需求曲线是需求表和需求函数的图像化表达， 并且和供 给表或供给函数交接组成均衡点，用以表示市场上⽣产者和 需求者能够构成交易的物品数量和价格。 需求曲线既可以以 “曲线”出现，也可以使用“直线”⽅式出现。理论上，可以符合 需求定理的需求曲线只可以是向右下倾斜的，所以韦伯伦商 品和吉芬物品便是泛指那些需求曲线并非从左到右倾斜的物 品。 作为微观经济学的基本原理，需求曲线相关理论自从 19 世纪末秉承边际效用理论⽽发展成主观的价值理论，并用价 格解释物品价值，其核⼼思想从未修改。 需求曲线是由效用曲线伸延而成。按照边际效用递减定律，假设其他条件不变，物品的边际效用会随着享有的数量增加 而递减，于是效用曲线为负斜率。按照相