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房屋转租制度若干法律问题的探讨 法律硕士 研究生：马敏丽 指导老师：金明教授 近些年来，随着房屋租赁市场的活跃，流动人口的加剧，转租现象已越 来越普遍。我国现行法律对转租问题的规定过于简单，实践中易产生纷争， 有碍交易便利与安全，显然在房屋转租现象普遍存在的今天，无法解决实践 中产生的各种纷争，基于此本文将围绕房屋转租的相关法律问题进行探讨。 本研究分为五章，第一章是房屋转租制度的概述，重点对房屋转租的性 质及其立法模式进行了分析。就其性质而言，主要将转租与租赁权之让与加 以区分：就转租的立法模式来看，因各国的规定不同，形成了放任主义、区 别主义、限制主义三种立法模式，笔者运用比较的方法对其合理处和不足之 处进行阐述，并于此基础上为我国建立合理的立法模式提出了自己的观点， 认为转租须征得出租人的同意，但于法定情形下应给予承租人自由的转租权。 第二章以合法转租与非法转租为脉络对房屋转租的效力进行了分析。 (一)合法转租的效力分析，重点放在合法转租的成立要件上，尤其对合法 转租中的“出租人同意”这一问题进行了较为全面的探讨，即从同意的内容、 对象、方式、时间等方面着手进行认定。(二)非法转租的效力分析，此为本 章的重点。首先，以承租人非法转租行为的性质为契入口，进而对房屋转租 合同的性质进行了定论，此为学术界争议的焦点。笔者认为在自行转租的情 形下，房屋转租合同应是一种效力待定的合同，并对此进行了较为充分的论 证。其次，在自行转租此种行为定性的基础上，围绕白行转租是否构成侵权 行为及自行转租租金收益的性质问题展开了分析和探讨。 第三章以案说法引出了此部分的论题，即合法转租中次承租人的利益保 护问题。针对我国《合同法》第224条、第227条立法规定的不完善，提出 了次承租人代位清偿权及异议权的保障对出租人解除权的限制的观点，并对 这两种权利行使的法理依据进行了论证，据此笔者认为应赋予次承租人代位 清偿权形成权的性质，而对异议权的保障需要通过完善第三人诉讼制度。 第四章分析了房屋转租后“买卖不破租赁”规则的适用问题。对此，学 术界有较大的分歧。笔者认为，在一般的租赁合同中，此规则是适用。但当 次承租人成为房屋的买受人时，则不能适用。理由如下：首先，与“买卖不 破租赁”原则的基本内涵相悖：其次，我国《合同法》第106条不能适用于 其中。 第五章阐述了房屋转租中的优先购买权问题。第一，对优先购买权的法 律性质进行了定性，认为优先购买权是一种法定的物权期待权。第二，在房 屋转租发生后，次承租人、承租人、按份共有人的权利协调及对其优先购买 权进行顺位探讨。第三，基于前面的分析，笔者对次承租人优先购买权的行 使条件及其优先购买权受侵害后的救济问题给予了理性的分析。第四，对次 承租人优先购买权的立法完善提出了较为合理的建议。 关键词：房屋转租合法转租非法转租买卖不破租赁优先购买权 on ProbeintoSeveralIssuesHouseSublet Legal Major：J．M minli Tutor：Jin Postgraduate：Ma ming with Housesublethasbecomemoreandmoreuniversalhousesubletmarket and inrecent is tolead flowingpopulationaggravatingyears．Itapt to developing becauseour lawaboutsublet’S istoo which disputes present provisionssim