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大连市商品住宅价格空间分异规律研究 张馨1李雪铭1，2张春花2 16029；2南京师范人学地理科学学院，南京，210097) (1辽宁师范大学城市与环境学院，大连，l 摘要：本文通过收集，整理有关大连市住宅小区价格的信息资料，运用统计分析软件对大连市住宅小 区房价进行因子分析和聚类分析．并运用地理信息系统技术，绘制大连市住宅小区价格分布图，以揭示大连 市住宅小区价格的空间分布规律，并且分析其形成的内在机制．经分析，大连市商品住宅价格空间分布是以 单一核心为中心的同心圆状递减为基本规律，但由于受城市自然条件影响，在同心圆状临海周边出现零星的 高房价中心． 关键词：大连市；住宅小区；价格分布 住房问题是现代城市社会问题之一。住宅建设关系人民福利、社会安定、经济发展【11。住 宅价格水平是城市住宅产业发展的重要研究课题，也是城市居民和政府及开发商关注的焦点， 揭示住宅价格水平的空问分异规律有助于消费者选购质优价廉的住房，也有助于政府房管部门 及时掌握住宅价格分布趋势，搞好宏观调控。经过20多年的发展，全国各城市均形成了规模 不等的住宅市场，随着住宅市场化进程的发展，城市住宅价格水平开始山现差异【21。国外对此 及分布进行研究，并分析其形成原冈，为城市土地的合理利用，政府部门、房地产开发商的经 营管理提供参考。 1研究对象与研究方法 1．1研究对象 1．1．1研究范围 本文选择人连市中心区作为研究对象，行政区包括中山区、西岗区、沙河口区的全部， 甘井子区的人部分区域，该区域是大连市城市发展战略中的土城区I¨】。该区房地产市场发展较 早，市场发育比较成熟，是人连市目前经济发展的核心区，也是未来城市经济和房地产迅速发 展的地带，能够代表人连房地产业发展水平。因此，将此区域作为本文研究范同保证研究对象 具有代表性，研究结果具有准确性。 1．1．2资料来源 本文所选用的楼盘样本资料源于2002--一2003年人连房屋交易大会、房地产市场以及各房 地产公司，以及2002-2003年的《半岛晨报》、《新商报》、《大连晚报》等的房地产广告，集 成一个详细的房产信息库，其中包括楼盘名称、地址、建筑面积、占地面积、容积率、层数、 房价、开发商、联系电话、开发时问等内容。选择其中176个信息完整的楼盘，作为本次住宅 价格分布及影响冈子分析的样本。 1．1．3价格的选择和修正 本文所选取的住宅价格均为所选楼盘样本的销售基价，住宅销售基价用丁研究住宅价格 空间分布规律，它是住塞交易时的基准价格，交易价格就是根据房屋的不同楼层、朝向及买卖 双方的谈判，以基准价格为基础，围绕其上下波动形成的。因此住宅交易基准价格具有很大的 代表性，是对市场各种影响因素综合做出的反映，能较好地反映某一区位房价的水平【引。 ·183· 为了避免通货膨胀对不同时问的数据的影响，需要对数据进行期日修正，即将数据统一 修正到某一基准时间，修正公式为： 期日修正价格：修正前价格× 堡垂塑旦笪堡塑垫 资料获取期日价格指数 通过上述公式【7l，将不同时间样本的价格统一修正到2002年12月价格。 1．2研究方法 1．2．1因子分析和聚类分析 网子分析(Cluster Analysis)是将多个实洲变量转换为少数几个不相关的综合指标的多元统 计分析方法，这些综合指标称为冈子，由丁冈子能解释全部观测量总方著的极人部分，冈此用 6|。 因子代表全部变量参与模型是可取的【”’1 聚类分析(ClusterAnalysis)是根据事物本身的特性研究个体分类的数理统计方法，遵循的 原则是根据事物本身的特性对被研究对象进行分类，使同一类中的个体有较人的同质性，不同 5’16】。 类中的个体有较人的异质性【1 这里选取9个变量参与分析(基础变量共13个，通过SPSS进行多元同门分析，采Hj逐步剔 除法剔除了距离小学的最短距离、距离中学的最短距离、容积率、距离商业中心距离4个变量， 这里不再详述。)，分别是：住宅质量、地价类别、距离医院最短距离、l公里内公交线路数、 1公里内