解决房地产市场泡沫需求刚性的政策探讨.pdfVIP

2006年8月 消费经济 Au昏2006 第22卷第4期 CONSUMERECONOMICS V01．22No．4 解决房地产市场泡沫需求刚性的政策探讨 口张 红 (湖南大学经贸学院，长沙410082) 摘要：房地产市场泡沫的消除不仅仅在于控制有效供给，而采取需求刚性抑制往往会起到“釜底抽薪”的效果。文章 认为近两年来政府对房地产行业的宏观调控没有达到预期目标，原因在于抑制需求刚性措施不力。为此，笔者提出了需求刚 性抑制的主要税收及信贷政策措施。 关键词：房地产泡沫；需求刚性抑制；税收政策；财政政策 中图分类号：F045．5；F293．30 文献标识码：A 自1999年初至现在，我国的房地产业从走出低浓。高得出奇、离谱的房价与普通百姓可支配的收 谷到复苏，再到繁荣，已经在牛市轨道中运行八个年 入形成巨大的反差怛】。针对居高不下的房价以及房 头了。这期间，房地产市场可谓涨声一片，牛气冲 产业积聚的泡沫所隐藏的巨大风险，2005年3月中 天。绝大部分地产开发商及房产开发商挣得盆满钵 央人民政府及国家七部委联合下文，采取看似强硬 满，房地产行业造就了一批又一批超级富豪，社会财 的政策措施抑制房地产价格的上涨，抑制房地产业 富快速向房地产开发商集聚。经有关专家测算，开 的泡沫的吹大，但这些措施的效果除短期内起到了 发商的利润平均约为50％，最低的为20％，最高超一定作用外，中长期的作用很小。2005年，房地产及 过100％。最近几年公布的100名富豪榜中，房地产住宅开发贷款比2004年分别增长21．6％和21．9％。 富豪从2000年的25家增加到2003年的37家。而反映需求的个人购房贷款和向房地产商交纳的定金 在不久前的2005年度胡润系列富豪中，前50名富及预收款增长仍然偏快。2005年个人购房贷款金额 豪中就有24位涉足房地产领域。曾经在中国建设 比2004年增长30％以上，个人住房公积金贷款金额 银行从事过近10年投资研究工作的李清明估算： 比2004年增长38％以上。此外，调控效果不明显也 2004年北京市实现商品房销售额1249．1亿元，按可以从今年1月到4月份我国绝大部分省会城市房 20％的利润率计算，该产业一年的利润高达249．8地产市场行情“涨声一片”中得到验证【31。客观的 亿元，不要两天就可以催生一个亿万富翁。广州、上 说，这些宏观调控措施的制定者们的出发点是好的， 海等也是如此【lJ。 但实施的效果为什么没有达到预期的目标呢?究其 房价高高挂在蓝天正中央，普通老百姓终生奋 原因，笔者认为：中央人民政府与七部委制定的宏观 斗，倾其所有也难以购买一套商品房。截止2006年调控措施重点放在抑制房地产市场的供给上，如控 5月，在我国一类中心城市的中心地段，每平方米在 制土地开发的总规模，提高征购土地拆迁的补偿成 一万元以下的住宅类商品房基本绝迹了，在二类城 本，严格控制房地产开发的信贷规模，提高期房预售 市的中心地段，普通住宅的销售价格每平方米也在 的标准等。采取这些措施的主要目的是减少土地及 6000元以上。上海的住宅销售价格竞超过了美国的房产的总供给量，提高开发商的开发成本，而针对房 纽约和日本的东京。房地产的泡沫成分是越来越 地产市场上过旺的需求所采取的措施却很少。这样 收稿日期：2006-05—12 作者简介：张红(1979一)，女，湖南益阳人，湖南工学院教师，湖南大学经济与贸易学院硕士生。 49 万方数据 就达不到“釜底抽薪”的效果，当然也就抑制不了越 之一。1998年以来，政府为扩大内需，在宏观货币政 吹越大的房地产业泡沫。因此，笔者认为很有必要 策上采取了扩张性的货币政策，主要体现为利率政 从抑制房地产市场消费需要刚性的角度，采取一套 策与住房消费信贷政策。利率的下降趋势，支持了 税收及信贷政策措施来逐渐消除房地产业的泡沫， 主要以投资拉动型的宏观经济增长与过热；住房消 以确保我国房地产业的稳定、健康发展。 费信贷的