我国货币政策对房地产价格传导效应和提振策略.docVIP

我国货币政策对房地产价格传导效应和提振策略 　　关键词：货币政策 房地产价格 传导效应 提振策略 导读：由于我国经济正处在高速发展期，虽然房地产的投资相对其他市场投资风险较大，但保值增值效应也相对明显，因此，国际游资与国内资本纷纷涌入房市，不仅推高了价格，也加大了不该有的泡沫。破解这一困局，亟待从制度健全、政策完善、政府自律、市场规范、投资引导、投机打击等多个方面，予以渐进的优化和提振，使货币政策对房地产价格的传导效应真正得以充分发挥。 DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2012.02.018 目前，我国的货币政策传导效应主要是信贷机制和利率机制，货币政策通过影响货币市场和金融机构的行为来影响实体经济。但是，房地产价格在已有的货币政策框架中并未得到足够重视和体现。随着我国经济的发展，资产市场中的房地产市场迅速扩张，其对实体经济的影响日益增强，房地产价格指数与GDP之间呈现出一定的正相关性，房地产市场已成为宏观经济的“晴雨表”之一。因而，房地产市场对我国货币政策的影响越来越大，其规模扩大的急速性和价格变化的波动性，不仅影响着货币的供给与需求，也在很大程度上影响着货币政策的制定、实施和传导的效率。理性解读我国货币政策对房地产价格传导效应的内在机理、深刻剖析我国货币政策对房地产价格传导中的问题成因，将有助于优化房地产市场的调控政策、完善房地产市场的操控机制，从而规范房地产市场的各种行为、保障房地产市场的健康发展。 一、货币政策对房地产价格传导效应的内在机理 货币政策对房地产价格的传导是货币政策房地产价格传导效应中的第一个环节，即：中央银行根据宏观经济和金融形势的阶段性态势进行相应的货币政策操控，由此形成货币政策通过其传导变量对房地产价格的冲击。货币政策影响房地产价格主要有三种途径：利率途径、信贷途径、资产组合效应途径。 （一）利率途径 房地产业是受利率变动影响最大的行业之一。由于大多数消费者缺乏一次性付款购买的能力，而多采用住房抵押贷款的方式进行购买，即消费者以所买住房作为抵押物向住房公积金管理机构或金融机构申请购房贷款，在一定的期限内按贷款合同偿还本金和利息。因此，货币政策影响房地产价格的利率途径可以表述为：如果利率提高，消费者的还款额增加，一部分消费者退出房地产市场，需求的下降导致房地产价格的下跌；反之，如果利率降低，消费者的还款额减少，一部分潜在消费者进入房地产市场，需求的上升导致房地产价格的上涨。 另外，利率政策作为一种政策信号会影响人们对经济的预期。当中央银行提高利率时，购房者可能会预期央行将采取一系列的紧缩政策，如面对政策的风险，不少房地产市场的投资者就可能退出房地产市场，而房地产市场的消费者也可能会出现提前还贷的情况。因此，从这一角度看，提高利率也会抑制房地产需求，从而降低房地产价格。 （二）信贷途径 货币政策影响房地产价格的信贷途径可以表述为：如果央行采取扩张性货币政策，如买入有价证券、增加再贷款、降低再贴现率和法定存款准备金率等货币政策来增加货币供应量，商业银行的准备金和存款增加，其发放贷款的能力提高，住房贷款随之增加，从而扩大了房地产市场的有效需求，导致房地产价格上升；反之，如果央行采取紧缩性货币政策，如卖出有价证券、减少再贷款、提高再贴现率和存款准备金率，来减少货币供应量，商业银行的准备金和存款减少，其贷款能力降低，住房贷款被削减，从而减少房地产的有效需求，导致房地产价格下跌。 （三）资产组合效应途径 按照托宾的说法，货币、债券、股票和房地产等资产一起共同组成了投资者的资产组合。理性投资者会根据不同资产的收益、风险和流动性的变化，调整组合各种资产的比例，以达到投资效用的最大化。如果央行实行扩张性的货币政策，降低利率和增加货币供应量，货币资产的收益率下降、边际效用降低，原有的资产组合被打破，投资者会减少资产组合中货币资产的比例，而增加非货币资产的比例，以形成新的均衡，从而导致非货币资产的需求增加、价格上升。另外，股票对房地产价格的影响主要包括财富效应和替代效应。当央行实行扩张性的货币政策，股票价格上涨，那么持股者的财富增加，消费增加，同样也会增加他们对房地产的需求，从而引起房地产价格上涨，发生财富效应；另一方面，当股票价格下跌时，投资房地产市场的收益率将大于投资股票的收益率，那么部分资金就会由股票市场流入房地产市场，出现替代效应。 二、我国货币政策对房地产价格传导效应的问题成因 通过我国货币政策对房地产价格传导的内在机理的解析，不难发现，我国货币政策对房地产价格的传导，不仅存在渠道过于单一、市场作用虚弱、管制过于主观，而且，约束条件过于严苛、政策效应不够明显、市场效率相对低下。以上问题的成因主要有三：