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业主自治中物业服务完善 　　摘要：《物权法》颁布以来，建筑物区分所有权得到了广泛的关注，然而其中关于业主自治制度方面的规定仍不尽完善。而与此同时，物业服务公司和业主的纠纷不断升级，建立一个完善的物业服务制度迫在眉睫。本文通过对现有相关法律条文的分析，讨论当下业主自治过程中所出现的问题。通过分析我国物业管理服务行业的现状，具体评析部分小区业主委员会的自制效果。最后结合物业服务企业与业主间的纠纷，在通过汲取外国先进立法实践经验的基础上，从业主和物业服务公司双方的角度对于小区的自主管理提出相关建议。 关键词：业主自治；业主委员会；物业管理 一、问题的提起 随着住房商品化政策的进行，我国小区数量呈几何数量增长。2007年制定的《物权法》以及之后出台的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）对于业主自治和小区内业主与物业公司的纠纷作出了一定的规定，但是我们可以看到小区内发生的纠纷事件反而呈现出增长的态势。 出现这样的态势一方面是由于小区居民法律意识的提升，而同时物业公司的作为恰恰在一定程度上侵害了业主的权利。另一方面上，是由于居民对物业公司的要求不断提高，而物业公司很大程度上无法对小区进行科学有效的管理，导致了二者间的矛盾不断激化和升级。 而与此同时，根据《财经》①的数据显示，仅有不到百分之十的小区建立了业主委员会，其原因大抵是业委会的事务繁杂，且没有相应的报酬，导致了业主热情普遍不高。而从物业管理服务公司角度来看，业主所缴纳物业费用不能够完全满足其要求。但双方之间却并未通过业委会这一对话的机构进行协商，更多的是业主与物业公司间硬碰硬的直接对话。但这样一来效率低下，二来不利于解决二者间的问题。 为了实现保障安全的居住环境和舒适的小区生活，主要有两种途径。一是建立健全小区的业主自治制度，二是通过业主自治规范物业公司的服务管理，协调二者间的关系。毫无疑问，面对保障小区和和谐的迫切需要，这是最为行之有效的举措。 二、业主自治的开展及问题 所谓业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立的自治组织、确立自制规范，自我管理本区域物业的一种基层治理模式。②在建筑物区分所有权基础上，业主不仅享有专有部分的产权，也享有共用部分的产权。因此，业主自治的核心在于全体业主通过合作共同行使共有部分的产权。 （一）业主自治的本质 物权法出台以来，业主自治得到了很大的关注。业主自治作为《物权法》关于建筑物区分所有权制度中两大主要内容之一，贯穿于《物权法》第六章。业主大会和业主委员会的组成、运转，以及小区管理规约的制定等，均可以找寻到业主自治制度的身影。 业主自治的本质在于每名业主的共同付出。如果部分业主们的治理使得小区拥有了一个整洁、舒适的环境，那么没有付出相应努力的业主也当然的会坐享其成。而如此一来，付出了努力的业主们会意识到即使他们不付出相应的努力也可以享受到治理的结果——舒适的社区环境。自此以往，大家便鲜有人会关心共有财产的治理和利用。所以小区的共有财产管理的好坏与否，不仅仅是部分人的责任，而是全体业主的义务。因而从某种意义上说，“业主自治的本质在于全体业主通过集体参与来实现社区公共事务的治理。”③ （二）业主自治中亟需解决的问题 业主自治目前存在两个方面存在困境。一方面，由于法律法规的不健全以及开发商和物业公司的阻碍、业主热情不足等原因业主大会、业主委员会等组织难以成立；另一方面，由于自治组织的决策、监督等机制并不健全，从而导致业主与物业公司间的谈判处于不利地位，亦或是二者间的冲突不断升级。 一方面，业主自治组织难以成立。 仅以北京市的数据为例，截止2012年1月，北京5300个小区中，成立业主大会和业主委员会的只有1120个，仅占其总数的21.1%。法律法规的缺失导致其难以成立，法律法规中对业主大会的召开和业主委员会的成立条件都没有做出具体的规定，使得业主在开展自治活动时处于一种无法可依的状态。其次，开发商和物业公司出于对自身利益的考虑势必会阻碍其成立。业主大会召开代表着业主力量的凝聚，而这正是他们不想看到的。 另一方面，业主自治组织运行中存在困难。 首先，业主自治组织的法律地位不明确。梁慧星老师等主流观点认为其应当属于其他组织，但是在实践中以业主委员会作为原告被告的案例少之又少。其次，自治组织结构不健全。经费、人员、工作时间等问题均需解决。而其中最重要的是业主委员会的职员几乎都是无偿工作的，在这种缺乏激励机制的条件下很难维持工作热情，最终导致自治目的不能实现。再次，其日常运行较困难。由于业主大会的召开十分困难，业主委员会的责任便加大了，而因为业