保障性住房建设存在融资难题和原因研究.docVIP

保障性住房建设存在融资难题和原因研究摘要：现如今，随着保障性住房建设工作不断的深入与推进，一些深层次的新问题逐渐的显现出来，目前保障性住房建设面临的重点问题是融资存在困难，本文重点分析了保障性住房建设存在的融资困境和因素。 关键词：保障性住房建设；融资难题；原因分析；对策 政府为满足中低收入住房困难家庭，所提供的规定标准、价格的住房简称为保障性住房，其大多是由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房组成。近几年来，由于我国的货币政策和财政政策存在收紧状况，很多企业都面临着资金困难的窘境，其中受政策调控影响最明显的要数地方政府和房地产企业。中央对各地方政府做出明确规定，要求扩大保障性住房的建设，导致地方政府对资金的需求越来越强烈。本文以当前形势为基础，探讨当前保障房建设的融资方法。 1保障性住房建设存在的融资难题 1.1 融资渠道窄，模式简单 投融资平台的缺点是可持续性融资能力弱，难以突破资金瓶颈。在2011年以前筹集的保障性住房建设资金中，一半以上的是由土地出让净收益提取资金、一般性预算安排和住房公积金增值收益补充资金构成，其他的有将近一半的地市均是由以上三项资金做支撑。保障性住房建设之所以缺乏长期稳定的资金支持，是因为地方财政收入少，住房公积金增值收益的数额一般，公积金建设贷款无有效担保等。缓解这一问题的关键是实施“5 +1”模式和成立房产投资公司，由于缺少合理的机制来吸引激励社会资金的参与，政府投入和银行贷款支撑着保障性住房投融资平台，该局面使得保障性住房建设资金受到政府投入能力和银行贷款能力的双向干扰。房产投资公司与国家开发银行等大型金融机构进行合作，为保障性住房建设集合大量资金，对金融机构贷款依赖过分会给房产投资公司资带来的还本付息压力是很大的。 1.2 投融资风险预警机制有所欠缺 以银行贷款为主的融资方式存在的弊端构成政府性的债务险。由于地方政府债务结构较繁琐，存在较多隐性债务，债务信息缺乏透明度，商业银行都不易掌握完全，更何况一些地方政府自身都不清楚各级融资平台的负债以及担保情况。银行作为政府主要债权人更难及时的了解各级政府大概的负债规模形态，不能对地方政府的偿债能力进行准确地评估，所以商业银行流通的风险管理手段难以落实。现在实体经济缺乏、各家银行相互竞争，向政府发行贷款，导致地方政府负债率偏高。 1.3 资金的有效使用过程欠缺监控 投资公司筹集到的资金去向不同，有的向具体对应的项目进行投资，有的由政府操作进行再分配，具体给基础的设施项目。在进行实际操作时，因为银行不能监督落实投融资平台公司的资金去向，出现了利用信贷资金进行房地产炒作和投资证券的状况，以致于造成了较大的信贷风险。 2保障性住房融资难的原因分析 2.1 法律法规不健全规范，运行机制不完整 一是缺少合适的规范措施，从法律层面对保障性住房的实施计划、惠及对象等进行规范，从而导致保障性住房建设进行不确定性的增加，扰乱市场机制。二是政府部门间没有构成一个有效的工作协调机制。保障性住房建设和管理内容要涉及的内容有发改、建设、国土、财政等部门，保障房建设工作由建设部门负责，缺乏和其他部门间的专项协调机制，失去了相互之间的协调，使得保障房建设的速度较慢。三是运行机制欠缺。与其他类型的住房保障相比，公共租赁房属于较新的一种，只租不售导致房屋产权及其建成后的维护管理问题没有明确，这样就不易于对其进行管理维护。 2.2 投资的回收期太长，投资进行的回报效益低 以经济适用房为主，还有一些以销售为目的的保障性住房，采取的方式是以现房进行销售和分配，从项目的开工到成立要经历3～5年，与以期房销售为主的普通商品房相比，其投入资金较多，降低资金的使用率。还有一些保障性住房是以廉租房和公共租赁房等为主，其只租不赁，投资回收周期要大于20年，租金回报率和存款利率的水平一样，与银行同期贷款基准利率相比要远远低于，所以对商业银行的吸引力不大。公租房租金的收入不能支付融资的财务成本，也没有还本能力及明确的偿付本金的资金来源。所以，财政政策不能具体落实到位。 2.3 缺乏风险补偿机制 潜在风险对目前保障房项目贷款执行房地产开发贷款的标准难以进行估量，银行要保证在项目四证齐全的情况下再进行贷款事宜。但是完整的四证不是人人都能提供的，像经济适用房、廉租房等保障性住房就不能做到，还有项目资本金不足的情况发生。贷款主要是通过政府平台公司进行发放的，信贷资金要其统一进行分配，金融机构就不能及时有效的监控信贷资金的使用情况。除此之外，和一般的商品房比较，保障性住房具备的是有限产权或没有产权，资产的处置实现变现较难，从而加重了信贷资金的投资风险。 2.4 融资渠道分散力度小，金融产品缺乏创新优势 作为