房地产开发与经营（唐祥忠）9第九次课.pptVIP

* * 第6章　房地产项目策划 ６.1　房地产项目策划概述 ６.2　房地产项目的全过程策划 6.1　房地产项目策划概述 6.1.1房地产项目策划的概念 　　　 　　　房地产项目策划是在项目参与各方之间建立一种动态的协定，这一协定的核心是在下面几个变量之间达成一致，即：完成项目的时间、完成项目所需的工作量、完成项目所需的费用和项目的特征、功能及属性。???这一协定明确了项目的目标、内容以及为实现目标而进行的主要活动，它包含对项目假设及项目风险的识别。策划允许在今后的实施阶段对其方案做某些变更。随策划过程的深入，策划文档成为项目实施的动态指导。 　6.1.2房地产项目策划的涵义和内容 　１、房地产项目策划包括项目决策阶段的策划、项目实施阶段的策划。 　２、房地产项目决策阶段的策划，即开发管理，决策阶段的策划任务包括市场调查和分析、项目定义和论证、营销策划、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、风险分析。 　３、房地产项目实施阶段的策划，实施阶段的策划任务包括开发期的环境调查和分析、项目目标分析和再论证、项目实施的组织策划、项目实施的管理策划、项目实施的合同策划、项目实施的经济策划、项目实施的技术策划、项目实施的风险分析。 6.1　房地产项目策划概述 6.1.3房地产项目策划的特征 １、房地产项目策划是一个知识管理的过程，应重视对类同项目的经验和教训的分析；策划是一个以创新求增值的过程，应坚持开放性的工作原则；策划是一个动态的过程，应重视论证和调整。 ２、从事房地产项目策划的组织形式有：专业咨询单位、开发公司、开发公司+专业咨询单位。 ３、房地产项目策划的特征 　　地域性、系统性、前瞻性、市场性、创新性、操作性、多样性、效益性 6.1　房地产项目策划概述 6.1.4房地产项目策划与可行性研究、决策的区别 　　　可行性研究即提出实施方案，并对实施方案进行全面的技术经济论证，看能否实现目标。它的结果 作为项目决策的依据。 6.1.5房地产项目策划的分类 　 投资策划、规划设计策划、建设过程策划、营销策划 6.1.6房地产项目策划的重要性 6.1　房地产项目策划概述 6.2　房地产项目的全过程策划 6.2.1项目投资策划 １、市场分析与预测 ２、项目定位策划 ３、项目融资策划 ４、项目经济评价 ５、投资风险与控制 6.2.2项目规划设计策划 １、项目规划设计策划总体工作流程 ２、项目总体规划布局 　　平面（功能布局）、竖向、园林、景观、 ３、建筑产品规划 　　平面、立面、色彩、空间、户型、材料、设备 6.2　房地产项目的全过程策划 6.2.3项目实施过程策划 １、项目管理组织体系 ２、项目开工前期准备及公共关系 ３、项目招投标和合同管理 ４、项目现场准备 ５、项目质量、进度、成本管理 ６、项目安全、环境、健康管理 ７、项目信息和档案管理 6.2　房地产项目的全过程策划 6.2.4项目（全面、全程）营销策划 １、区域市场实态分析 ２、项目主卖点荟萃及强势、弱势分析与对策 ３、目标客户群定位分析 ４、价格定位及策略 ５、入市时机规划 ６、广告策略 ７、媒介策略 ８、推广费用计划 ９、公关活动策划及现场包装 10、营销推广效果的监控、评估及修正 6.2　房地产项目的全过程策划 *