项目开发与拓展管理流程.docxVIP

项目开发与拓展管理流程编制日期审核日期批准日期流程要素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人建设用地规划许可证项目用地申请批文土地出让合同委托书现状地形图规划条件审查合格审批文件配套费、规费规划许可证申请表土地证施工图建设工程规划许可证授权委托书及身份证明土地使用证立项批准文件建设工程规划许可证建设工程报建表银行资信证明工程计价审核通知书招标代理合同 招标申请表招标投标备案消防审批意见土地使用证立项批准文件建设工程规划许可证银行资信证明工程计价审核通知书施工合同、劳务合同、监理合同备案中标通知书施工图纸10、缴纳农民工保障金11、施工许可证申请表12、安全监督备案表13、质量监督备案表14、施工单位资料15、监理单位资料施工许可证项目开发与拓展作业规则1.目标规范公司进行项目获取、谈判、立项的工作过程，保证公司进行项目和土地拓展的科学性。2.范围从项目信息获得至项目立项工作的过程，包括项目信息获取、预可研、可研流程、合同谈判和竞标，国土手续办理，项目立项。3.名词解释3.1新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。4.关键职责4.1开发拓展部4.1.1负责组织土地基础信息研究，根据公司年度经营目标和融资计划，每年末制定《土地储备计划》，并对研究成果进行归档。4.1.2预可研阶段：负责根据项目初步谈判的结果，确定项目的获取方式，组织相关部门预可研分析；4.1.3可行性研究阶段：组织项目可行性分析，汇总相关部门的分析内容形成项目可行性分析报告。4.1.4组织项目地块现场勘察，了解市政条件，评估手续风险；4.1.5组织项目合作的谈判或参与招拍挂，及对合作条件的实施和跟踪；4.1.6项目立项阶段：办理各项国土手续，完成项目立项。4.2销售部4.2.1负责项目所在区域的市场调研，并根据市场调研结果提出产品定位建议、营销计划初步拟定。4.3工程技术部4.3.1预可研阶段：根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析；4.3.2项目可行性研究阶段：设计人员对现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据产品定位建议，完成规划草案。工程管理人员对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析，并对规划设计草案完成工程技术分析。4.4成本合约部4.4.1预可研阶段：根据工程技术部提供的项目初步设计分析进行成本初步测算。4.4.2项目可行性研究阶段：根据工程技术部提供的规划草案和工程技术分析，提供项目投资测算分析。4.5公司管理层4.5.1审核新项目发展建议报告、项目可行性分析报告5.操作指引5.1土地信息研究5.1.1开发拓展部根据公司的 1-3 年策略规划计划，制定项目土地储备计划，报总经理审批；5.1.2开发拓展部负责项目土地信息的收集、汇总、整理和总结；收集通过各类渠道得到的有效信息后填写《新项目拓展信息报告》，公司总经理不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断，并报公司董事长审批是否确定进入项目可研阶段。5.2项目预可研分析5.2.1开发拓展部组织工程技术部和销售部进行项目实地勘查和周边市场的简易调查，销售部根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容：? A、项目的档次、主要客户群。? B、项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。? C、项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。5.2.2 成本合约部根据项目情况做出初步经济测算结果，由开发拓展部汇总形成《项目预可研报告》，经地产开发公司内部评审后，向集团公司申请召开公司技术决策委员会专项汇报会。5.3项目可行性研究5.3.1由公司总经理负责成立项目发展小组，工程技术、销售、成本、综合管理和财务等相关部门配合指派人员参与；5.3.2开发拓展部牵头完成可行性研究报告的编制过程，可行性研究报告的编制需按照项目可行性分析编制指引；A、项目地块分析：开发拓展部对目标地块周边的道路、交通、配套设施、市政条件、项目所在区域的城市规划、人文环境等方面进行分析，得出分析结论，并将分析结论传递给销售部参考；B、项目市场分析：销售部在市场调研的基础上，进行整体市场分析及市场趋势预测，得出项目市场分析，并提出项目的市场定位设想和初步产品建议以及销售计划和销售价格等。C、明确项目产品形态，进行项目经济评价及风险分析：开发拓展部根据项目规划构想及相关资料信息对各项经济指标及项目成本进行测算，并进行政策风险、经济风险、市场风险及合作方风险进行分析评估，公司专职法律顾问协助审查目标宗地相关法律风险；D、初步概念性草案设计：工程技