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通过实施全过程动态成本管理 提升企业竞争力 　　摘要：文章在应用房地产开发项母上的成本控制的理论和方法，在总结并借鉴其他先进的房地产项目已经取得良好的成本管理经验之上，来详尽研究房地产开发项目的过程中，有效得实施动态成本控制，以此来实现北京世纪鸿城置业有限公司开发项目中各关键环节的成本管理，并为国内的同行业建立和健全现代管理体系提供经验，为本企业增强竞争力提供有益的指导建议。 关键词:动态成本控制；优化设定控制；成本预测；成本分解 中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号： 实施全过程动态成本管理背景 市场政策环境对成本的压力 房地产行业在我国近十多年来得到快速发展，同时随着房地产业的逐渐规范，房地产业的暴力时代早已不复存在，尤其在面对全球金融危机，国家实现宏观调控过程中，房地产行业屡屡被推向风口浪尖，面对政策调控、银根紧缩、市场观望、资金紧张等一系列问题的困扰，加强全过程动态成本管理，打造成本领先型企业，成为提升企业综合竞争力的重要内容。 （二）周边项目对成本的影响 我项目所处区域地处国奥大区域之中，为新兴高端大型居住板块，2009-2011年陆续开工建设，2012年年底-2013年各项目陆续交付使用。每个项目都独具特色，全面体现了该地块的高品质，2012年后这个区域呈现出完全不同于北苑居住板块的一种高端、品质的生活感受，我们项目身处该地块，即共享到区域内整体品质的优势，也为自身产品如何在强手如林中脱颖而出而忧虑。尤其是以上项目推盘时间较早，先行赢得了市场与客户，其中有的楼盘为获得资金采取了低价推盘等方式，令我们不得不深入研究项目的性价比。 综上所述：为了打造本项目在该地块中的独特风格，保证项目日后的销售，我们必须在项目的档次定位、整体风格、户型设计等方面有所突破，该项目既要在产品形式上突出以保证股份公司作为上市公司的良好社会形象，又要克服成本以及资金的压力以保证项目的整体收益。因此实施全过程动态成本控制是应对市场大环境的变化以及股份系统微环境的调整所必须的。 二、全过程动态成本管理的主要内容 全过程动态管理首先它体现在一个字“全”上，它涵盖了项目从前期土地获取到销售入住等所发生费用的全部过程，它也体现了构成项目总成本的全部内容，同时它还要求了公司全员的参与与控制意识。其次体现在一个“动态控制”一词上，在项目实施的不同阶段，随时收集成本发生的实际值，关键是将过程中发生的成本变化能够及时、准确地反映，将其与目标成本预测值相比较，监控成本变化情况，一旦发现成本偏离，找出具体原因并能够采取相应措施。为保证成本目标的受控，我公司进行了以下部署： 建立全过程动态成本管理模型 根据项目成本的归类，对项目的总成本进行了分类，具体划分了7大类近百项详细的分类，第一类为土地费用，包含土地出让金、补交地价款、契税、土地使用税；第二类为前期工程费，包括可行性研究、各类评估、三通一平费用、勘察设计费、钉桩放线、物探、规划测量、招投标管理费、施工图审查费、竣工验线、测绘、工程监理等相关费用；第三类为建安工程费，包括建安费和基础设施建设费，建安费为施工总承包合同价、专业分包合同价、暂估价调价、洽商变更费用、可调材料价差；基础设施费为小市政费用（给水、雨水、污水、燃气、热力、电力、电信、中水、消防）、变配电室、小区低压电缆、园林景观、锅炉房、调压站、密闭清洁站等费用；第四类为不可预见费用；第五类为项目管理费；第六类为销售费用，包括销售代理费及样板间打造、广告推广等费用；第七类为财务费用。上述费用涵盖了项目开发过程中的全部费用。 （二）总成本全过程的设置 成本管理是系统化的一项工作，公司成本管理的业务流程采用分阶段主控的方式，大体分为五个阶段，设计阶段、施工图阶段、施工阶段、销售阶段和结算阶段，各阶段成本控制的要点及主控部门如下： 设计阶段 设计阶段的成本控制主控部门为策划设计部； 策划设计部要求设计院提供设计概算。 经营部根据设计概算的各项指标情况，同原估算成本比较出具动态成本分析报告，提交成本管理委员会。 招标阶段 施工图阶段的成本控制主控部门为经营部； 施工图阶段需提供详细的施工预算。 经营部根据施工图预算的各项指标情况，同原估算成本比较出具动态成本分析报告，提交成本管理委员会 施工阶段 施工阶段主要控制点为设计变更、工程洽商(含现场签证)以及主材调价； 设计变更、工程洽商的主控部门为工程部，工程部对设计变更、工程洽商的内容现场签证控制，根据公司的洽商变更管理程序，审批确认； 材料调价的主控部门为经营部，经营部根据合同约定以及主材的认价及时完成材料调价； 经营部随时整理已经确认的