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办理竣工决算年度 结转营业收入和成本、税金 借：预收账款 贷：主营业务收入 借：营业税金及附加 贷：应交税费 借：主营业务成本（已售） 开发产品 （未售） 贷：开发成本 西安 张辉 sw029@263.net * 办理竣工决算年度（续） 按照实际收入申报营业收入 按照实际成本申报营业成本 按照对应税金申报营业税金及附加 原按照预售收入计算的预计利润，此时应当作相反的纳税调整 （附表三第52行房地产企业预售收入计算的预计利润，调减金额） 注意：业务招待费和广告宣传费的扣除基数 西安 张辉 sw029@263.net * 办理竣工决算以后年度 不再执行预计毛利率计算预计利润 直接确认实际营业收入和营业成本、税金，不再具有房地产开发会计核算的特性 未来土地增值税清算的差额直接在当年度调整，不进行追溯调整 西安 张辉 sw029@263.net * 内资跨越新旧所得税法 内资企业分段计算相应利润，同一开发项目适用不同的企业所得税率。 计算补征企业所得税的，按照现行25%税率计算 ≈（项目利润－已征利润）×25% 计算退还企业所得税的，调减相同金额的应纳税所得，按照现行25%税率计算，有可能没有完全退税 申报表-内资过渡 西安 张辉 sw029@263.net * 内资跨越新旧所得税法（续1） 2006国税发31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（新法已废止） 开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 西安 张辉 sw029@263.net * 内资跨越新旧所得税法（续2） 业务招待费　　　竣工决算年度 所属年度　2008 2009 2010 2007 √ √ √ 2006 √ √ × 2005 √ × × 注：2008年及以后按照60%计算 2007年及以前按照100%计算 包括取得预售收入以前年度发生的业务招待费 西安 张辉 sw029@263.net * 内资跨越新旧所得税法（续2） 2009国税函98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知 企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。 注：按照预售收入或实际收入作为基数　 西安 张辉 sw029@263.net * 外资跨越新旧所得税法 2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。 注：2007年12月31日前的收入在完工前 暂不作处理，待完工后按照第九条进行税务处理 西安 张辉 sw029@263.net * 外资跨越新旧所得税法（续1） 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（不追溯2007年） 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 （追溯2007年） 西安 张辉 sw029@263.net * 外资跨越新旧所得税法（续2） 外资企业原先按照预售收入×预计利润率×所得税率，直接征收入库，不考虑当年的期间费用 衔接办法：外资企业的开发项目在2008年及以后完工并办理竣工决算的，全部适用25%计算企业所得税，原先预征的企业所得税按照预缴税款处理 ≈项目利润×25%－已征税款 申报表-外资过渡 西安 张辉 sw029@263.net * 外资跨越新旧所得税法（续3） 开发项目取得预售收入以前年度发生的业务招待费当年不允许申报扣除，也不允许向以后年度结转扣除 对比内资（可以向以后三个年度结转） 开发项目预售当年~2007年度发生的业务招待费，当年不允许申报扣除，但允许在办理竣工决算年度申报扣除 对比