企业所得税5新增房.pptVIP

第八节　房地产开发经营业务的所得税处理 p 40 计税过程 1、概念　 2、符合其一、视为完工 （1）备案 （2）投入使用 （3）初始产权证明 第一步：二、收入的税务处理 打破了原有准则。全部和收入挂钩。 （一）收入确认 1.采取一次性全额收款方式 应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 　　2.采取分期收款方式 应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。 付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 　 3. 按揭方式 其首付款应于实际收到日确认收入的实现 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。　　 4.采取委托方式销售开发产品（详见教材） 方式：代销、包销 代销清单 包销期内也是代销清单，但期满后按合同。 （二）代收代缴款项的认定 关键在于谁开发票 （三）视同销售的确认 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。 2、确认顺序： 同类、参照当地、成本利润率 15% 第二步：（四）计税毛利率 由省级国税、地税按下列规定确定 （1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。 （2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。　　（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。　　（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 　第三步（五）预计利润 各月按此交税。 完工后，清算。 实际毛利-预计毛利 计入当年应纳税所得额 特殊业务（六）租赁 无产权证，提前租出。 取得的预租价款按租金对待 小节： 按分期收入预计毛利，交税。完工后再清算。目的在于均衡税负。 二、成本费用扣除的税务处理 1、 先区分。 2、扣除 3、成本 例：甲公司开发100亩地。A、B两区各占50亩。 两区均已完工，现知总成本为1000万。 A区已售。问A区计税成本？ 可售面积单位成本=1000/100=10 已销开发产品A区的计税成本=10*50=500 5、维修费用可扣 6、维修基金在移交时从收入中扣除 7、配套设施 （1）公用----分摊 （2）企业所有或营利的或无偿赠送他人----单独计算。 8、合建的公共设施，经济补偿要扣除。 9、交银行的保证金不得扣除 10、支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费） 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。 　【例题·单选题】某房地产企业委托一境外公司在境外销售其位于我国境内商品房一栋，成本费用为150万元（不含佣金），代销合同规定销售价为200万元，境外公司实际以240万元售出。房地产企业向境外公司支付的佣金、手续费等为40万元（能提供有效凭证）。该房地产企业的应纳税所得额为（　）。　　A.10万元　　　　　B.30万元　　C.50万元　　　　　D.66万元 『正确答案』D 【提示：2001年 考题 『答案解析』 应纳税所得额＝240－150－240×10%＝66万元。 11、企业的利息支出 划分财务费用 （1）.企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。　 　集团内可以分摊 2.企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 12、企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。13、 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 四、计税成本的核算 　　（一）计税成本对象的确定原则如下：　　1.可否销售原则。　　2.分类归集原则。　　3.功能区分原则。　　 4.定价差异原则。　　5.成本差异原则。　　6.权益区分原则。 确定且备案，改变需同意 （三）开发成本 p43 6项 土地增值税会讲到 （四）略 （五、六）制造成本法下的分配 能分清的直接计入、不能的分摊。 　1. 占地面积法进行分配。 土地成本用本法，这是主要的办法 。 　　 2.建筑面积法 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本。3.按直接成本法或 借款费用属于不同成本对象共同负担的， 4、预算造价法进行分配。　 (七）非货币交易 同会计准则 补价 （八）可预提的费用 1、出包工程 最高不超10% 2、公共配套设施 3、报批报建费用、物业完