税法与纳税会计第九章.pptVIP

第九章 土地增值税及账务处理 教学目标 熟悉土地增值税的含义 掌握土地增值税的计算与申报 掌握土地增值税的账务处理 熟悉土地增值税的缴纳 第一节 纳税义务人、征税范围、税率 一、纳税义务人 转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人 二、征税范围 (一)转让国有土地使用权 (二)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 三、征税范围的界定 (一)土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税 (二)土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和 (三)土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税 四、若干具体情况的判定 (一)以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的 (二)以继承、赠与方式转让房地产的 (三)房地产的出租 (四)房地产的抵押 (五)房地产的交换 (六)以房地产进行投资、联营 (七)合作建房 (八)企业兼并转让房地产， (九)房地产的代建房行为 (十)房地产的重新评估 第二节 应税收入与扣除项目 一、应税收入的确定 货币收入、实物收入和其他收入。 二、扣除项目的确定 (一)取得土地使用权所支付的金额 1．纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 2．纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用 (二)房地产开发成本 1．土地征用及拆迁补偿费。 2．前期工程费 3．建筑安装工程费 4．基础设施费 5．公共配套设施费 6．开发间接费用 (三)房地产开发费用 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定 (四)与转让房地产有关的税金： 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 需要明确的是，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税(按产权转移书据所载金额的5‰0贴花)允许在此扣除。 (五)其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。 (六)旧房及建筑物的评估价格 旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 第三节 应纳税额的计算 一、增值额的确定 土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的； (2)提供扣除项目金额不实的；(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格。又无正当理由的。 二、应纳税额的计算方法 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是： ①应纳税额＝∑（每级距的增值额×适用税率） ②应纳税额=增值额×适用的税率-扣除项目金额×速算扣除系数 【例1】某房地产开发公司销售居民住宅，取得转让收入2 000万元；按规定缴纳营业税100万元，城市维护建设税7万元，教育费附加3万元；为取得该片住宅的土地使用权支付地价款和有关费用200万元；投入开发成本为750万元；支付银行存款利息费用为10.6万元（不能按转让房地产项目计算分摊），其他房地产开发费用为50万元。该公司所在地人民政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为10％。 应纳土地增值税税额计算如下： 扣除项目金额＝200＋750＋（200＋750）×10％＋100＋7＋3＋（200＋750）×20％ ＝1 345（万元），增值额＝2 000－1 345＝655（万元），增值率＝655÷1345×100％＝48.7％ 应交税额＝655×30％＝196.5（万元） 第四节 税收优惠与征收管理 一、建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 二、国家征用收回的房地产的税收优惠 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 三、个人转让房地产的税收优惠 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土