房地产税务风险点.docxVIP

思考一：房地产企业开发产品销售收入的范围有哪些？解析：（国税发[2009]31号）第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 思考二：分期收款方式销售开发产品如何确认收入？ 解析：采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 思考三：银行按揭方式销售开发产品如何确认收入？ 解析：采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 思考四：采取委托方式销售销售开发产品如何确认收入？ 解析： （1）委托销售—支付手续费方式 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （2）委托销售—视同买断方式采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （3）委托销售—基价（保底价）并实行超基价双方分成方式采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受思考五：未完工开发产品销售收入如何进行所得税处理？解析：（国税发[2009]31号）第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。思考六：税法规定的开发产品完工的条件哪些？解析：（国税发[2009]31号）第三条：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、开发产品已开始投入使用。3、开发产品已取得了初始产权证明。思考22：房地产开发企业将尚未完工开发产品提前出租，预收租金时否缴纳企业所得税？解析：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）第十条：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。思考24：房地产开发企业视同销售的范围？解析：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。思考33：工资薪金扣除风险点有哪些？1、按照税收政策规定不能税前扣除的工资总额是否调整，例如已计提尚未发放的工资。审核方法：资产负债表中应付职工薪酬栏次期末贷方余额大于期初贷方余额。2、已实行货币化改革的企业为职工发放的交通、住房补助，应从工资薪金总额中调至职工福利费处理。3、通过预计负债而计入费用的辞退福利不能做为工资薪金税前扣除。4、职工福利费、职工教育经费、工会经费的实际发生额，不应超过工资总额的14%、2.5%、2%。5、税前扣除的工资薪金应足额扣缴个人所得税。6、依据（国税函（2009）3号，判断工资薪金的合理性。7、相关证明资料是否完备。例如制度、雇佣或任职协议等。思考七：招待费的基本规定有哪些？解析：有以下规定：《条例规定》第四十三条:企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。《国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》（国税函〔2009〕202号）关于销售（营业）收入基