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中国房地产市场三大主体要素探究 　　【摘 要】进入21世纪以来，我国城市房价疯狂上涨，中国城市房地产市场的非理性发展也引起土地出让市场、消费市场、税收市场和金融市场等的紊乱，而且造成日益突出的社会问题。本文研究发现，房地产价格之所以不受控的上涨，主要原因在于，三大要素形成的稳定“三角利益链”，此利益链的自身牢固稳定的属性也削弱了各类宏观调控措施的力度。针对房地产市场存在“三角利益链”问题，分析其产生的原因；借鉴以往国内外房地产市场调控的经验教训，寻求斩断利益链的对策；理清思路，提高对房地产市场调控的规律性认识，增强我国房地产市场调控的有效性，引导我国房地产业健康、有序发展[1]。 【关键词】房地产市场；要素；三角利益链 引言： 近年来，中国城市房地产市场快速、持续地发展，城市房地产市场在其发展过程中呈现出非理性扩张势头，房价猛涨，房地产作为人们生产以及生活不可或缺的媒介，它的发展问题也会进一步影响到社会生活各个方面，使得土地出让市场、消费市场、税收市场和金融市场等也在某些层面受到影响，并且造成日益突出的社会问题，如不及时规范和治理，必将严重影响我国的经济发展与和谐社会建设。政府、房地产开发公司、购房者是房地产市场的三大参与主体，同时也是影响房地产市场发展的三大要素。房地产产业快速发展的利益蛋糕多数被此三大主体所分割。三大主体要素与房地产市场的关系是怎样的？房地产价格为何久调不降？如何制定宏观调控政策有效调控房地产市场，这是我们关心的主要问题。针对上述问题进行了如下研究。 1.三要素分析 1.1政府 政府在中国房地产开发过程中扮演着举足轻重的角色。首先它政府房地产开发的土地供应者，土地完全控制在政府手中，政府可以控制土地的供应量、供应类型及转让价格。其次政府也是房地产开发的市场参与者，政府通过出让土地和设立国有企业参与房地产开发，获得房地产市场的收益。最重要的是，政府又是房地产市场的调控者，政府需要保持经济平稳增长、防止出现金融风险、保障社会的公平、解决民生问题，因此政府又必须寻求抑制高涨的房地产市场价格、压制房地产开发投机行为。 一方面，根据官方数据计算粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。虽然这种简单相加的计算方法在业内人士中引起不同观点，但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例甚高已经成为不争的事实。 另一方面，土地出让面积逐年上升，政府每年从房地产销售中取得的大量资金用于城市基础设施建设，提升了城市形象，改善了城市居民生活条件，展现施政者城市建设业绩，如图1所示。 政府在房地产市场中分得了相当份额的“蛋糕”，并将自己的利益与开支紧紧地结合在一起。由于不可分割的利益关系，政府在“房地产热”中无形起到了推波助澜作用，屡次的调控始终达不到降低房价、稳定市场的目的。 1.2房地产行业 与政府一样，房地产行业也扮演的角色也是有积极一面也有消极一面。一方面，房地产公司是房地产开发的实施者，是房地产利益的创造者，同时也是国家经济发展的主要推手之一房地产业直接及间接带动GDP的10.3%；房地产业自身的增加值直接计入GDP，占GDP的4.63%；房地产投资的关联产业影响对GDP的贡献度最大，占GDP的5.45%；房地产投资会带动住房消费建材和家具家电等耐用消费品需求增加，占GDP 0.18%。；另一方面，房地产公司的目标是在房地产市场上实现利润最大化和占有更大的市场份额，同时也是房价上涨的主要推手之一，并且，房地产的高额利润促使各行企业积极参与房地产利益分配，近些年来，很多其他行业的企业选择进入地产，包括家电、服装、食品、家居、金融、制造业等，房地产业成为了名副其实的“唐僧肉”，谁都想来咬上一口。2012年福布斯中国富豪榜中，上榜的400名富豪，有128名在各自的所属行业中涉及了房地产业务。而前100名中有34名涉足房地产行业，其中一半的公司主营业务不是房地产开发。这就使得中国经济结构畸形发展[2]。 1.3已有购房者 截止至2012年，中国中产阶级占总人口的24.6%，若刨去农村人口（占总人口48.63%）则占到了50.59%，，居民消费剩余的比例不断上升，这就意味着早富裕起来的那批中产阶层不仅能买得起大房子，还能购房投资，但是为什么要买那么多房子？这背后还有另外一个问题，就是，不买房子，他们买什么？缺少投资渠道是大量资金涌入地产投资市场的重要原因之一。 居民投资渠道过于狭窄，而房地产具有投资和消费的双重属性。房地产具有稳定性，有着保值增值的作用，还可以传给下一代，基于如此考虑，更多人倾向于投资房产。据一项针对国内六大城市居民的投资意向调查显示，即使是在楼市股市低迷的状况下，依然有