富县房地产价格走势分析报告.docVIP

题 目：富县住宅房地产市场分析及价格预测 作 者：张有世 雷 鹏 单 位：富县物价局 内容提要：去年，在美国次贷危机影响下，两家最大房地产贷款公司，日本最大的房地产公司。外国房地产感冒，中国房地产打喷嚏富县，古称鄜州位于陕西北部，延安市南部，渭北旱塬北沿，属陕北高塬沟壑区与丘陵沟壑区的过渡地带。东靠黄龙山系以晋师庙梁为界与宜川相邻；东南和南部与洛川、黄陵相连；西隔子午岭、关山梁与甘肃省的合水、宁县毗邻；北缘丘陵沟壑与志丹、甘泉、接壤。县域总面积4182平方公里，居陕西省第五，延安市第一。全县辖8镇5乡1个街道办事处，241个行政村，总人口14.7万人，其中农业人口11.7万人。县城三川交汇，五路噤喉，自古就有“五交城”之称。210国道、?309国道、包茂高速、西延铁路及正在建设的西包铁路复线、青（岛）兰（州）高速交叉过境，是连接东西，贯通南北的重要枢纽。已探明石油资源面积1100平方公里，控制地质储量9146万吨；圈定含煤面积366.8平方公里，预测储量24亿吨，探明地质储量7588万吨；天然气资源探明含气面积20.4平方公里，储量14.6亿立方；紫砂陶土储量500万吨，石灰石储量140万吨，发展能源工业有着广阔的前景。 改革开放以来，富县国民经济持续快速健康发展，经济综合实力和城市核心竞争力不断迈上新的台阶。近年来，富县确立了“果菜富民、油煤强县、开放带动、项目支撑”的特色经济发展思路，全县经济社会保持了平稳较快的发展势头（见图1）。今年，国内生产总值预计可达到12.4亿元。不断强大的经济实力，良好的经济发展前景，为房地产行业的发展提供了良好基础。 （二）富县房地产市场供求分析 1、富县房地产市场供给分析 在整个房地产业内，与人民关系最密切、最受关注，甚至在许多情况下被等同于整个房地产业的就是商品住宅。商品住宅的发展在很大程度上彰显一个城市的房地产总体发展形式，且与百姓的生活息息相关，应该是房地产研究的重点。富县经济的发展和市民购买力的提高导致商品住宅需求量增大，住宅投资逐年增多。近年来，富县的房地产投资额逐年增大，占固定资产投资比例也在逐年增大，在国民经济中逐步占有重要地位，房地产投资增长率保持较高的水平。 图2 富县近年房地产投资情况 单位：万元 由图2可以看出，富县近年房地产投资额和增长率连年稳定增长。自1998年房改结束福利分房制度尤其是2003年富县经济进入稳定增长期后，富县居民（包括城镇和农村居民）对居住条件不断提出更高的要求，促使富县的住宅市场不断向前发展。 2、富县房地产市场需求分析 进入二十一世纪后，富县作为延安市南部经济发展的新星，城市核心竞争力不断提升，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，城市建设稳步发展，消费者投资和收入预期较好，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，房地产开发投资持续升温。至2008年底，富县房地产市场的投资额、开工面积、竣工面积、销售面积、销售价格等统计指标均保持稳定上升的趋势。 富县最近几年房地产市场呈现快速发展的总体特征，具体来看，富县房地产开发呈现以下基本走势: (l)房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大 自2003年以来，受扩大内需和住房制度改革等相关政策的有力拉动，富县房地产市场由全面复苏进入到快速发展时期，2008年全县房地产开发投资规模放量增加，呈现快增势头，全年完成8412万元，比2007年增长62%，比2006年增长290%。 (2)新开工项目集聚，带动全部房屋施工面积扩张 富县房地产开发随着土地整顿措施的逐步到位，2003年以来一直处于新开工程的全面启动期，新开工面积效应积聚，带动全部房屋施工面积快步增长。新开工项目的持续增多，成为支撑富县房地产投资快速发展态势的重要力量。 （3）竣工房屋面积大幅上扬，可供房源开始增多 2003年以来，富县房地产开发在建项目增加较快，竣工工程开始增多，竣工房屋面积呈现大幅上扬态势，可供房源增多。2006年累计竣工各类房屋38247平方米，2008年更是达到了45896平方米，同比增长20%。 （4）销售面积持续稳定，房屋空置率较为合理 根据房产部门的统计，2003年至2008年末，富县累计销售房屋面积约为7万平方米。年房屋销售面积稳定增长，增长率保持连续多年保持在10%以上。 从富县房地产市场供需指标来看，富县近年来房地产市场保持着较高的增长态势，特别是房地产投资额的高速增长、新开工面积的放大，表明了未来一段时间内，富县房地产市场将继续稳步增长。 （三）房价发展情况分析 1、住宅市场供需状况 良好的宏观经济环境和富县人民日益提高的消费能力为富县的房地产市场注入了巨大的活力，富县的住宅开发投资和实际销售面积近年来一直保持着较为稳定的增长率，富县商品住宅房还有较大的