房地产策划 深圳市君逸酒店开发项目贷款评估报告.doc

评估报告名称：深圳市有限公司 开发项目贷款评估报告 评估报告编号：[2003]X002号 评 估 机 构：世联有限公司 评 估 日 期：2003年月日22日  项目评估负责人：梁兴安——世联地产顾问（深圳）有限公司副总经理、注册房地产估价师、土地估价师 周晓华——世联地产顾问（深圳）有限公司副总经理、估价顾问部经理、注册房地产估价师、造价工程师 项目评估参加人员：赖琳玲——世联地产顾问（深圳）有限公司估价顾问部项目经理，注册房地产估价师、土地估价师 ——世联地产顾问（深圳）有限公司估价顾问部 肖建龙——世联地产顾问（深圳）有限公司估价顾问部 目 录 1 1.1 评估假设和限制条件 1 1.2 项目评估说明 2 1.3 承贷主体简介 3 1.4 评估结论与建议 5 二、贷款企业评估 8 2.1 贷款企业概况 8 2.2 经营者素质 10 2.3 单位采用会计政策 10 2.4 税收政策 11 2.5 企业财务状况及偿债能力评估 11 2.6 企业已开发项目、在建项目及土地储备 14 2.7 贷款企业综合评价 14 三、项目概况与背景 15 3.1 项目概况 15 3.2 项目建设合法性分析 22 3.3 项目建设规模 24 3.4 项目建设合作情况 25 3.5 项目建设进展 25 四、项目市场分析 26 4.1 深圳市经济发展分析 26 4.2 区域经济分析 30 4.3 项目SWOT分析及定位判断 41 4.4 项目收入预测 42 五、项目总投资估算与资金筹措 48 5.1 测算原则及前提条件 48 5.2 项目总投资估算 49 5.3 项目投资计划 51 5.4 项目资金筹措计划 52 六、项目经济效益分析 53 6.1 酒店经营收入及成本、费用、税金测算 53 6.2 项目利润、投资利润率 54 6.3 项目综合经济效益分析 55 七、项目盈亏平衡分析和敏感性分析 57 7.1 项目盈亏平衡分析 57 7.2 项目敏感性分析 57 八、项目偿债能力分析 59 8.1 还款来源分析 59 8.2 贷款偿还期测算 59 九、贷款方式及担保能力分析 60 9.1 贷款方式分析 60 9.2 贷款偿还期测算 62 十、银行效益分析 63 十一、贷款风险及防范措施 64 11.1 贷款风险 64 11.2 风险防范措施 65 十二、评估结论与建议 66 12.1 借款企业 66 12.2 项目评价 66 12.3 贷款评价 68 12.4 结论与建议 68 十三、附表：贷款项目评估用表 69 附表1：借款人基本情况表 附表2：项目评估情况表 附表3：项目开发成本估算表 附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表5：项目投资计划估算表 附表6：资金来源与运用表 附表7：损益及利润分配表 附表8：现金流量表（全部投资） 附表9：贷款偿还期测算表 附表10：敏感性分析表 一、报告摘要 1.1 评估假设和限制条件 1、本次评估项目为区，对项目参考《》。 2、项目的权益主体为深圳有限公司，贷款主体为深圳市有限公司本次分析考虑权益主体与贷款主体分离对本项目的影响。、根据贷款企业提供的资料，还款计划为5年7月起），每个季度偿还500万元，至2008年6月止，贷款全部清偿。在此我们依据优先偿还贷款进行测算，不考虑各股东的利润分配。1.2 项目评估说明 1、评估说明事项深圳有限公司于2003年6月计划向农业申请,000万元贷款，贷款期限为5年，用于项目工程。该公司特委托我司对此项目进行综合评估，以便为银行贷款决策提供参考依据。 2、主要评估依据(1)《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》 （农银发[2001]193号） (2)《中国农业银行中长期贷款项目评估办法》 （农银发[2001]230号） (3)《房地产开发项目经济评价方法》 （建设部：建标[2000]205号） (4)《建设项目经济评价方法与参数》 （国家计委、建设部：计投资[1993]530号） (5)中国人民银行关于项目开发贷款的有关规定 (6)开发商取得的项目批文及用地建设法律文件 (7)开发商提供的项目等资料3、项目简介 项目位于区-34号宗地上，总用地面积6247.9㎡，。该项目层。地下层停车，。项目于199年开工，1996年。，2002年月，截止至查勘日2003年月日，，预计项目于200年月竣工。1.3 承贷主体简介 深圳市横岗投资股份有限公司 住 所 深圳市龙岗区横岗镇横岗投资股份有限公司大楼 法定代表人 李智勇 注册资本 11,800万元 企业类型 股份有限公司 股东构成 深圳市龙岗区横岗镇经济发展总公司，出资额2,243万元，出资比例19.01% 深圳市横岗股份投资有限公司工会：出资额1,180万元，出资比例10% 深圳市