台湾土地经济学之三地价真题解答参考-1.docVIP

台湾土地经济学之三土地价格真题解答参考 请就「土地经济学」(经济学)的理論說明不动产的价值是如何产生及决定的？ 不动产的价值依照不动产的「使用价值」与「交换价值」来决定。 (一)衡量不动产的使用价值 指土地未来各期净收益（或地租）透过市场还原率（即名目利率）折现的总合，以衡量目前的地价水平。 1。地价法则 其中，V为收益地价；π为土地净收益，且在不考虑通货膨胀下，假设各期固定不变；γ为市场还原率或一般名目利率水平。 2。公司推導说明（未考虑土地净收益成长，即令π1＝π2＝π3＝...＝π） 假设土地各期净收益为π，t=1, 2,3,...,T，且市场各期利率完全预知下（perfect-foresight）设定为γ，则收益地价为 ，土地净收益固定为π 3。影响收益地价（或不动产使用价值）的因素讨论 当土地各期净收益提高或是市场还原率降低，皆可使收益地价或不动产的使用价值提高。 (二)衡量不动产的交换价值 当完全竞争的市场条件下，买卖双方皆为价格接受者（price taker），此时经由不动产市场供需调整所获得的均衡价格，称之为「不动产市价」。如下图之P0所示。 1。图形 2。说明 因此当不动产供给不变下，在不动产需求提高，将提高不动产的交换价值； 反之，在不动产需求减少，将降低不动产的交换价值。 相对地，当不动产需求固定下，在不动产供给增加，将降低不动产的交换价值， 反之，在不动产供给减少时，将增加不动产的交换价值。 土地的市价和收益价之间有何关系？试绘图說明之。又土地市价和一般物价之间的相互影响关系为何？试就市场供需原理抒发己見 不动产资源的市场价值理論上应与预期未來地租的现值相等，惟实务上于不动产价格评估时，依市场比较法与收益还原法所求算的不动产价格，往往有所落差，其原因何在？试依地租理論观点說明之 (一)收益地价与土地市价的关系： 1.土地市价为收益地价和对地价之预期的总合。 可设定为P = V + Pе 其中，P为土地市价；V为收益地价；Pе为对地价之预期。 若市场属于卖方市场，表示市场处于「供弱需强」，则土地市价会高于收益地价； 若市场属于买方市场，表示市场处于「供强需弱」，则土地市价会低于收益地价； 若市场属于完全竞争，则表示土地市价与收益地价一致。 2.分析 (1)土地市场完全竞争 图形： 分析说明： ① 由上图所示，S0为土地供给；D0为土 地需求；V为收益地价；P为土地市价 ②在完全竞争的土地市场条件下，买卖双方皆以收益地价(V)作为议价基础，又因参与交易者完全充分明白价格讯息，致Pe = 0，故可经由土地市场供需决定均衡价格P0，此时土地市价P0等于收益地价V。 (2)土地市场为卖方市场 图形： 分析说明： ①土地市场为卖方市场通常解释为「供弱需强」的状况，此时卖方处于有利的议价位置。而「供弱需强」一般发生于景气循环的繁荣阶段或资产泡沫累积时，又因参与市场交易者预期地价倾向上涨之趋势(Pe 0)， 故经由市场竞争调整可得出土地市价高于收益地价的结果，即P0 ＞ V。 ②当卖方处于有利的议价位置时，其在土地市价高于收益地价时才会进场交易，导致土地供给曲线由S1表示，再配合原先的土地需求曲线D0可知，地价由P0上涨到P1，市场交易量由Q0萎缩至Q1。 (2)土地市场为买方市场 图形： 分析说明： ①土地市场为买方市场通常解释为「供强需弱」的状况，此时买方处于有利的议价位置。而「供强需弱」一般发生于景气循环的衰退阶段或市场风险发生时，又因参与市场交易者预期地价倾向下跌之趋势(Pe ＜ 0)，故经由市场竞争调整可得出土地市价低于收益地价的结果，即P0 ＜ V。 ②当买方处于有利的议价位置时，其在土地市价低于收益地价时才会进场交易，导致土地需求曲线由D1表示，再配合原先的土地供给曲线S0可知，相交于E1，产生地价由P0下跌到P2，市场交易量由Q0萎缩至Q1。 (二)土地市价与一般物价关系 一般物价呈现「连续性上涨」的现象，称为「通货膨胀」。又因为假性需求中的投资与保值等买方交易为地价上涨的主因，再加上传统社会交易上将投资不动产视为抗通膨资产，故此处以一般物价和土地市价的交互影响来说明两者价格的正相关。 1.一般物价与土地市价 (1)一般物价 ①台灣消费者物价商品性质分类指数衡量 在台灣每月公布的消费者物价指数(CPI)计算内容中，并无不动产价格(包括土地价格与房屋价格)在内，但是仍有纳入居住成本(HOUSING COST)，是以租金来衡量，房屋的权数为18.5%，包括实际租金以及自有租金设算，也就是说即使是自有房屋的部分，也会根据当地的租屋行情进行自有住宅租金设算。因此不动产价格的变化虽无法影响CPI，但房租变化却对CPI有不小的影响