房地产价格组成部分.doc

房地产房价组成部分 （一）成本法公式 计算公式： 房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润 房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+（销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费） +（营业税+所得税）+开发利润 项目 序号 项目 项目内容及标准 约占房价比例 土地费用 1 土地费用 土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等 单方土地成本=总地价/（建设用地面积*容积率） 30—50% 300万/亩以下： 30%左右 300万/亩以上： 40%左右 前期开发成本 2 前期工作费用 地质勘探费：基地面积X（2-3）元/㎡ 文物勘探费：基地面积X2元/㎡ 总体规划设计（规划、建筑、景观设计） 多层8-10元/㎡，高层15-20元/㎡ 人防收费：自建人防不交 三通一平费：10-15元/㎡（根据地面情况） 围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等 3—5% 3 建筑工程费用 建筑安装费用和材料设备采购 多层：500—600元/平米 小高层：1100—1200元/平米 高层：1500—1600元/平米 超高层（25层以上）：1800—2000元/平米 15%—30% 多层：约15% 高层：约30% 4 基础及市政配套 市政配套费：170元/㎡ 道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，大项目费用低） 人防异地建设费及其它 5—10% 开发 费用 5 管理费用 办公、招待、差旅、员工工资等，约2% 6-8% 6 财务费用 贷款利息、公关费，约2% 7 销售费用 策划、销售、推广等，约3% 8 不可预 见费 未列入预算的各项预算外开支，约2% 税费 9 营业税+ 所得税 约销售收入的13% 12% 开发 利润 10 利润=销售收入—土地成本—开发成本—开发费用—税费 10—20% 一般15% 房地产房价举例 以占地100亩，建设规划用地89亩，每亩地350万，容积率3.0的小高层、高层、商业综合体为例 项目 建筑指标 总占地面积 100亩 建筑用地面积 89亩 建筑面积 177822平米 各项目建筑面积 其中住宅155000平米,商业20000平米，其它2822平米 容积率 3.0 住宅综合价 5000元/㎡ 商业 8000元/㎡ 销售收入 93500万 各项成本计算 项目 序号 项目 项目内容及标准 约占房价比例 土地费用 1 土地费用 土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等 单方土地成本=总地价/（规划用地面积*容积率） 总地款:35000万 单方:1970元/平米 占住宅价39% 前期开发成本 2 前期工作费用 地质勘探费：基地面积X（2-3）元/㎡ 文物勘探费：基地面积X2元/㎡ 总体规划设计（规划、建筑、景观设计） 多层8-10元/㎡，高层15-20元/㎡ 人防收费：自建人防不交 三通一平费：10-15元/㎡（根据地面情况） 围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等 2133万 单方：120元/平米 占住宅价3% 3 建筑工程费用 建筑安装费用和材料设备采购 多层：500—600元/平米 小高层：1100—1200元/平米 高层：1500—1600元/平米 超高层（25层以上）：1800—2000元/平米 23116万 平均建安：1300元/㎡ 占住宅价26% 4 基础及市政配套 市政配套费：170元/㎡ 道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，大项目费用低） 人防异地建设费及其它 3555万 200元/㎡ 占住宅价4% 开发 费用 5 管理费用 办公、招待、差旅、员工工资等，约2% 7000万 390元/㎡ 占住宅价7.8% 6 财务费用 贷款利息、公关费，约2% 7 销售费用 策划、销售、推广等，约3% 8 不可预 见费 未列入预算的各项预算外开支，约2% 税费 9 营业税+ 所得税 约销售收入的13% 12155万 680元/㎡ 占住宅价的13.6% 开发 利润 10 利润=销售收入—土地成本—开发成本—开发费用—税费 10541万,约11% 占住宅价的12% （二）销售法公式 房价==土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润+（附加值价格） 房价==土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+（销售+财务+办公费用+不可预见费）+（营业税+所得税） +开发利润+（品牌价值+成熟价值+升值价值+教育价值+产品价值+物业服务价值+其它价值） 1、品牌价值 一级品牌：300—500元/平米 二级品牌：200—300元/平米 三级品牌：50—100元/平米 2、成熟价值： 大盘：200—500元/平米 中档楼盘：100—200元/