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黄岩商业街区四星级宾馆可行性研究 项目概况　　1． 项目地区：黄岩商业街区　　2． 项目名称：黄岩四星级宾馆　　3． 项目行业：商贸旅游　　4． 项目特点：四星级宾馆　　5． 项目时间：开发建设期2年　　6． 项目单位：黄岩商业街区开发建设指挥部宾馆简介　　工程特委托亚洲知名的北京土人景观规划设计研究所规划设计。选址特安排在繁华的商业步行街南首,紧靠邹鲁大道.设计引入一个服务与被服务、封闭与开放的建筑空间体系，创造功能清晰的商业空间。规划层高99.9米,设22层,玻璃立面,呈侧W型,是商业街区的标志性建筑之一。 规划经济技术指标：　　总用地面积8820平方米，总建筑面积38530平方米，其中地下室面积16000平方米。建筑密度23 %，占地面积2038 平方米，容积率4.36 % ，绿化率30%。同时宾馆的消防设施完善，配备科学合理，自动喷淋，烟感报警系统，自动排烟系统等无一不先进实用、功能超前。 合作方式：　　1、资方独资　　资方独立建设与经营管理，独立核算，自负盈亏，通过注册登记后成为具有独立法人资格的企业，我方可在地块价格上给予优惠及政策支持。　　2、资股份制形式　　我方以土地资本及少量资金出资，投资方承担宾馆建设所需资金的全部或大比额资金，投资方为控股方。建成后，宾馆可以委托专业管理公司统一管理，年终按照双方的股份比例分红。　　3、如果投资商有更实际、更前瞻性合作方式，我方将欣然接受。 市场研究与分析台州旅游业状况　　依据《台州市旅游发展总体规划》与《黄岩区旅游发展规划》中拟定的台州市旅游发展总体目标“三年打基础，五年成规模，十年成支柱”及依托九峰山台州市“绿心”的建设和“突出一条河道，一座名山，一处城市休憩基地”的策略，初步形成黄岩区旅游业特色，力拓华东旅游市场，这无疑宾馆餐饮业的发展迎来了新的契机。 表一：1999—2001年台州接待国内及国际游客人次 1999 2000 2001 国内接待游客人次（万）（比上年增长率） 388.03（25%） 507.65（30.8%） 639.67（26%） 国际接待游客人次（万）（比上年增长率） 1.85（13%） 2.27（22%） 3.30（28%） 根据1999年台州市旅游的发展规划，2005年，台州的国内旅游者将达到601.96万人次，国际旅游者2.44万人次，旅游业总产出约75.67亿元，占当年全市国内生产总值的7.78%。2010年台州市将接待国内旅游者884.48万人次，人均旅游消费1815元人民币，国际游客29.7万人次，人均消费9190美金。旅游业总产出162.68亿元人民币，约占台州国内生产总值的11.38%。　　2001年在接待客游量上就已经超过了规划的数目。前景看好，首先得益于强有力的政策支持点。其次，生活旅游休闲逐渐成为我国越来越多居民的消费行为；更为重要的是各级党委、政府，把旅游业作为我市国民经济的重要支柱产业和新的经济增长点，以至于台州呈现爆发式旅游增长的势头。 台州宾馆业市场　　以2001年台州接待游客人次数为基数，按照旅游业的酒店客房数和床位数公式计算：　　H=T×（1－Ｂ）／Ｄ×Ｒ　　Ｈ：为预测期酒店需房数　　Ｔ：为预测期游客人次数　　Ｂ：为不住酒店的游客人数比例（国内游客为28.30%；国外游客为0%）　　D：为年可旅游天数，（365日/年－150日/年）　　预测期所需床位数=预测期所许客房数×2　　由此可计算得出，当国内游客年639.7万人次，国际游客年3.3万人次时，需要酒店客房达3.06万间。而至2001年，全市县级饭店仅有客房4807间。即使再加上无星级饭店、培训中心、招待所、公寓的客房间数，还远远不能填补其缺口。如果按照旅游业快速的发展势头，酒店的供需失衡日益严重。 黄岩宾馆业市场表二：黄岩现有宾馆饭店情况 名 称 等 级 位 置 床 位 平均使用率 台州供水大厦 涉外三星 黄长路8号 139 80 黄岩国际大酒店 涉外三星 九峰路 297 75 黄岩大厦宾馆 涉外 劳动北路1号 100 60 黄岩永宁饭店 涉外 青年东路69号 200 60 黄岩大酒店 涉外 青年东路34号 97 65 阳光大酒店 二星 环城东路122号 163 65 橘都大酒店 涉外三星 天长南路 260 75 　　据黄岩区2001年接待游客人次，国内游客64.29万人次，海外游客4095人次计，酒店客房3089间，所需床位数6178床（保守估计），而黄岩现有星级涉外旅游商务宾馆饭店7家，客房数620个，床位1256个，：此巨大的需求缺口必将成为未来几年的竞争焦点。　　据2000年，中国旅游饭店统计公报，全国旅游饭店平均客房出租率为55.85%，从规模大小划分