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新形势下我国房地产企业成本控制的再研究 何玲 重庆中地置业发展有限公司 X 关注成功！ 加关注后您将方便地在 我的关注中得到本文献的被引频次变化的通知！ 新浪微博 腾讯微博 人人网 开心网 豆瓣网 网易微博 摘????要： 随着我国社会经济的不断发展, 房地产行业得到了快速发展。同时, 由于房地产行业竞争愈加激烈, 企业要想在市场竞争中占据有利地位就必须要做好成本管理工作, 提高盈利能力, 增强参与市场竞争能力。然而, 就目前来看, 我国房地产企业成本管理中仍存在着部分问题, 影响着成本管理工作成效的发挥, 因此, 加强对成本管理显得极为重要。本文从房地产企业加强成本管理的必要性着手, 分析成本管理中存在的问题, 探究科学合理的解决方法。 关键词： 房地产企业; 成本控制; 作者简介：何玲, 四川人, 毕业于重庆大学, 现任职于重庆中地置业发展有限公司, 主要从事会计学研究。 一、成本相关概念 房地产开发过程中的成本问题是关系到企业生死存亡的问题, 研究成本问题首先需要了解房地产企业成本的内涵。房地产企业是一个综合性的生产过程, 其中包含了非常多的行业和非常负责的过程。一般来说, 房地产企业的成本包含以下的几个主要内容, 土地取得成本, 项目建设成本, 管理成本, 财务成本, 销售成本等等。在这些成本控制的过程中, 做到成本的最大化节约, 成本最有效的管理是非常重要的。 二、新的经济形势给房地产企业成本带来的影响 在经济下行压力不断增大的经济形势下, 作为国家经济发展的重要支撑, 房地产企业的形势在经历了市场狂欢之后, 渐入拐点, 市场对于房地产市场的判断已经从投资第一选择变成了高风险投资品。在这种市场的变化给房地产企业带来的影响是非常明显且直接的。 (一) 融资成本增加 房地产企业的建设周期长, 而且在项目建设的整个周期中, 投资方需要不断的增加投入且没有有效的资金回收方式, 大额的资金需求使得融资成本支撑房地产企业运转和发展的重要手段。在新的市场形势下, 在信贷宽松时期的融资方式难以持续, 融资难成为重大障碍。融资难首先表现在银行和金融机构在贷款受理方面不再积极, 银行对于市场的判断不乐观, 担心市场风险;其次是金融机构放款的时间和额度不断收紧, 导致资金很难按时到位, 这都直接给房地产企业带来巨大压力。 (二) 开发成本增加 房地产的开发成本中最重要的两个部分是土地成本和建设成本。土地成本占重要比重的原因是土地是国有性质, 在成为商业用地的过程中有非常复杂的程序, 而且目前随着国家在房地产市场的调控不断强化, 土地政策也在不断收紧, 这就导致房地产企业在土地方面需要更多的资金投入, 在时间上需要更多的消耗才能拿到相应的开发资质。在建设成本上, 房地产企业较长的建设周期本就给企业带来巨大压力, 目前随着调控政策的收紧和建材市场价格的波动, 钢材、水泥、人工等建筑成本不断攀升也给企业带来巨大压力。 (三) 销售成本增加 销售成本的增加主要是宣传成本和人力成本的增加。在经济下行压力不断增加的情况下, 很多投资者和刚需人群目前都处于观望阶段, 不愿意出手购买, 同时目前房地产市场的主体非常多, 房屋市场实际保有量高, 因此在销售方面, 企业之间的价格竞争也是非常激烈。因此在目前的情况下, 房地产企业尤其是相对较小的房地产企业在销售的宣传投入上承担了巨大压力, 为了吸引更多的人购买, 不得不在价格、宣传方面投入重金。 三、如何加强新形势下房地产企业的成本控制 完善房地产企业的成本控制制度: 1.明确权责 从企业的内部管理来说, 职能部门是实现成本管理的重要单位, 因此各个职能部门需要明确各个模块的责任, 从制度上对成本进行控制。首先是工程设计单位, 要对前期设计进行严格的规则限制, 设计无论是内部完成还是外包都会对房地产后期的建造和销售产生巨大的影响, 因此需要以制度标准的形式来进行规范。其次是行政部门, 以管理者为代表的行政部门是房地产企业能够顺利进入市场的重要保障, 重要的原因是企业的行政部门直接对口企业的高级管理者和政府行政部门, 在前期的土地批复规划、市政工程的衔接、各种许可证的取得等都是关系到项目能否继续存在的控制性因素, 如果行政部门能够高效的进行运转, 相应的工作较为主动, 则成本能够得到很大的节约。 2.更高效的运用财务手段控制成本 在房地产的成本控制过程中, 成本的表现形式多种多样, 但是无论成本的形式如何, 最终的控制方式都是利用有效的财务手段来实现控制, 而财务控制的方式也是非常多样, 这里我们建议主要在两个方面进行财务成本的控制, 一种方式是完善房地产企业的预算管理。房地产建设的过程是一个有着较强周期的过程, 在这个过程中, 能否有效的按照预算进行建设关系到整个企业的生死存亡,