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房地产企业全面预算管理的困境及对策探讨 刘爱华 港中旅(青岛)海泉湾有限公司 X 关注成功！ 加关注后您将方便地在 我的关注中得到本文献的被引频次变化的通知！ 新浪微博 腾讯微博 人人网 开心网 豆瓣网 网易微博 摘????要： 国内房地产企业的发展从1998年住房改革以来, 至今已近20年。在这20年中, 房地产企业的发展经历了缓慢发展, 产品升级, 规模扩张的阶段, 经历了黄金十年的快速发展。随着供需关系的变化, 国家宏观调控的升级, 房地产企业的发展模式逐步由规模扩张型向质量效益型转变。全面预算管理在房地产企业转型升级, 加强精细化管理, 提高经营管理水平中起着重要作用。本文分析了目前房地产企业在全面预算管理中存在的一些问题, 并有针对性的提出了解决措施。 关键词： 房地产; 预算管理; 作者简介：刘爱华, 港中旅 (青岛) 海泉湾有限公司。 一、全面预算管理的概念 全面预算管理以全面预算为基础, 是一个基础环境全员参与, 业务范围全面覆盖, 管理流程全程跟踪的综合管理系统。实施全面预算管理可以使企业的长短期目标, 战略和企业的年度计划很好的协调, 可以整合企业集团及其各个分部的目标, 通过预算的编制、实施和修正, 促进企业战略更好地“落地”, 为企业目标的实现提供合理的保证。针对房地产企业, 全面预算管理是指从项目立项, 土地规划、地质勘察、整体设计、估算概算到施工图预算、开工建设、配套安装、监理、竣工备案、销售回款、项目后评估等经营活动全过程, 把资金投入、支出、成本控制、结算、回款、负债偿还等独立运转的各项预设指标统筹考虑, 是房地产企业预测前景、规划未来、提前决策的重要一环。 二、企业全面预算管理面临的困境 1、企业领导层重视不够, 认识不足。房地产企业的全面预算管理是一项全员参与的管理工作, 但在实际执行中, 大多数企业领导将此预算管理与一般的财务费用预算控制等同起来, 认为应由财务部门负责, 与其他部门无关。甚至一部分企业领导者认为, 预算管理仅仅限于成本控制这一方面, 将财务部以外的其他部门支出预算排除在预算管理之外, 缺乏实际控制意义。同时, 在全面预算管理的具体执行过程中, 员工普遍参与性不高, 主观能动性不强, 这对房地产企业实施全面预算管理也存在一定的负面作用。 2、缺乏科学的管理制度及管理体系房地产企业全面预算管理制度不健全, 管理体系不科学。房地产企业与其他企业相比, 有一定的复杂性。哪怕是单一开发项目, 也会存在与其他项目不同的复杂性, 这些复杂性使企业制订制度及管理体系的难度加大。房地产项目在开发过程中, 许多复杂的因素牵扯在一起, 往往无法分割, 这对全面预算管理制度的制定与实施同样产生影响。目前我国房地产企业分别处于不同的发展阶段, 公开的管理制度与体系无法适用于全部企业。以上种种原因导致目前房地产企业普遍缺乏科学的管理制度及管理体系。 3、缺乏与市场及企业战略的衔接。目前房地产企业在编制预算时, 一个项目的预算成本往往是简单的分类为土地成本, 建安成本, 配套设施, 基础设施和开发间接性费用。其中通过公开市场招拍挂取得的土地, 取得成本及契税既定, 土地成本可以确定, 其他几类成本需要计算确定。项目的主要成本建安成本一般会根据当时市场平均建安成本考虑计算确定, 配套设施及基础设施等会根据政府收费标准, 政府的相关要求测算;开发间接费用会根据企业的实际情况确定一定比例的成本。但是企业一般对成本与销售价格对税收的影响, 从而间接影响整个项目的收益方面缺乏考虑;同时, 对项目的预算成本编制, 也只简单的考虑项目成本, 对项目成本与企业战略之间的关系考虑较少。 三、改善企业预算管理困境的对策 (一) 提高对预算管理的认识和重视程度 房地产企业要想顺利实施并执行全面预算管理, 提高领导层重视程度, 增强员工全面预算管理意识是最基础的工作。对于提高领导层重视方面, 主管预算管理的财务总监/财务负责人, 要充分与企业领导人沟通, 充分讲解明白预算管理对企业提升管理水平, 实现经营目标, 提高经济效益中发挥的重要作用。对于增强员工全面预算管理意识方面, 在领导层重视的基础上, 加强员工全面预算管理知识的培训, 让每一位员工都从思想上认识到全面预算管理对公司管理的重要性, 对个人和公司发展的重要性, 逐步培养员工全面预算管理的意识。 (二) 制定预算管理制度, 优化管理体系 首先要建立健全各项全面预算的管理制度, 从制度上约束管理层及员工参与全面预算管理, 保证全面预算管理的实施。其次, 在建立健全各项管理制度的基础上, 建立与企业实际情况相适应的管理体系。第一步, 成立预算管理委员会, 作为全面预算管理的专门机构, 主要对公司董事会负责, 在全面预算管理中居于主导地位。预算管