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房地产企业汇算清缴检查 主讲人：***** 注册会计师 高级会计师 建筑之家 整理精品 房地产行业外部监督管理体系 房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。 房地产开发业务还涉及工商、银行、房地产中介服务公司、项目监理公司、物业公司等。 一、房地产行业基本知识 （一）业务种类 土地的开发与经营 房屋的开发与经营 城市基础设施和配套设施的开发 代建工程 （二）房地产行业的一般开发流程 项目可行性研究（企业项目开发部） 项目立项及企业设立（发改委、工商税务等） 项目规划和设计（规划局、建设局、人防办、消防环卫、供水、供电、供气、抗震办等） 土地使用权取得及征地拆迁（国土资源管理局、拆迁办） 筹资或签订合作协议（金融与非金融企业） 工程施工及完工（四源供应单位、建设局、招投标管理部门、工程建设质量监督站、施工企业、监理企业、规划消防人防等相关部门、设备材料物资供应商等） 销售或经营（销售企业、租赁企业、购买人） 物业管理（物业公司） （三）商品住宅销售方式 1.按商品房的完工程度分为： 商品房预售和商品房现售 2.按结算方式分为： 一次性收款销售　 分期收款销售 银行按揭销售 委托销售 先租后售 售后返租 （四）房地产开发成本的组成 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用 参见国税发[2009]31号文件 成本核算对象存在的问题 房地产会计制度规定，会计核算的对象为单位工程；分期开发的小区，将每一期作为一个成本核算对象。 存在的突出问题 一是成本核算对象划分不清。 二是未按开发的产品对象设置各类明细核算科目。 三是未按规范的成本核算方法和核算期归集分配成本费用。 四是未据实列支开发成本和费用，相关凭证混乱。 五是和建安企业联合虚列或重复列支成本。 二、房地产行业偷税的一般情形 （一）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入 （二）开发产品完工前收取的预售收入未按规定申报纳税，产品完工后未按规定结转收入 （三）以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入 （四）发生视同销售行为，未按规定结转收入或申报纳税 （五）虚列拆迁补偿费，虚增成本 （六）编造合同、协议，虚列、多列或重复列支生产费用 （七）取得不符合规定发票的入账，多列成本费用 （八）混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本 （九）将纳资本性支出直接列支当期成本，减少应纳税所得额 （十）扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额 二、房地产行业偷税的一般情形 对房地产开发业的检查，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、竣工、销售四个环节入手，全面调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建安成本分析控制、利润率分析控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。 （一）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入 【问题描述】 1.收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账。 2.采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入。 3.将售房款分解为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外。 4.销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。 5.私改规划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。 6.旧城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款未按规定入账。 7.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账。 （一）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入 【主要检查方法】 1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。 2.调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。 3.调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销