房价过高问题研究.doc

房价过高问题研究 随着我国改革开放进程的推进，我国正逐步加大个方面的改革力度，从土地的有偿使用到住房的市场化改革，特别是1998年施行货币化分房政策，房地产市场的重要性更加凸现出来。但是，从近些年的房地产市场的运作来看，我国房地产市场还很不成熟，房价过高问题一直难以得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力，这与我国提出的以人为本和构建和谐社会的目标是相违背的。 　　1、当前房价情况分析 　　房地产行业是一个比较复杂的行业，涉及的相关行业很多，对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应，超前或落后都不是好现象，都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响，所以对房价的合理性行进分析，采取有效的措施控制房价是非常必要的。 　　1.1房价收入比的测评 　　对于房价合理性的测评国外一般采用房价收入比这一指标，目前我国学者也采取这一指标，但由于我国的国情和经济发展所处的阶段不同，直接照搬国外的房价收入比指标来测定我国目前的房价是否合理是不客观。所以本文对房价收入比做了一些修正后来对我国房价合理性情况进行测评。 　　国外普遍采用的房价收入比公式：房价收入比=总房价/家庭年收入。 　　本文对其进行修正，一般家庭年收入采用工资进行衡量，本文则采用家庭年可支配收入，由于我国经济发展水平还不高，人民的生活水平还相对比较低，所以在收入消费中食物性支出所占比例还比较高，因此还要考虑恩格尔系数，在家庭年可支配收入中要剔除必要的食物性支出。 　　修正后的房价收入比公式：房价收入比=总房价/家庭年可支配收入。(1-恩格尔系数) 　　目前的住宅价格过高，已远超出了一般城镇居民的经济可承受能力，由于本公式只是说明房价和收入的关系，在实际生活中居民的可支配收入除必要的食物性支出外，还有日常性支出、教育、医疗等支出，所以目前的住宅价格给普通收入者购房带来了比较大压力。 　　1.2根据收入等级的测评 　　我国目前的收入分配已出现了两极分化趋势，据2005年国际统计年鉴的调查数据，2004年我国的基尼系数为0.45，贫富差距已是相当明显而且正在不断拉大。 　　从房价收入比来看，国际惯例的正常水平房价收入比在3～6倍，由分组表可见，住宅的建筑面积80平方米时，在3—6倍的正常区间的组为高收入和最高收入户，约占调查户比例的20%，而此收入户一般不会购买此类住房，从另一方面来说他们绝大多数已是有房群体，对购买住宅的意愿不会很强烈，即使购买住房也不是出于居住的目的，由此可见住宅的有效需求群体应集中在中等和中等偏上收入户，但对他们来说房价还是过高，他们可能贷款来买房，其他收入组即使有强烈的购房意愿但目前收入根本无法承受当前的高房价，不能划入有效需求范围，只能算作隐性需求。由此看来我国目前的住宅有效需求不足其主要原因是住宅价格过高而收入水平过低造成的。 　　1.3从住宅的空置率来考察 　　住宅的空置率可以说明一个地区住宅的供需情况，它能反映出住宅价格的合理性问题和房地产市场的泡沫情况。在我国住宅的空置率是用当年的住宅空置面积与近三年的住宅竣工面积进行比较，其比值为空置率。 　　近年来我国的平均住宅空置率在20%以上，已远远超出空置率水平5%～10%的合理区间，空置率超过20%为商品住宅的严重积压区，我国目前平均住宅的空置率已超过20%，已出现了住宅的严重积压，这正好回应了前文的结论，目前我国住宅市场的有效需求不足。但就在这种情况下房地产投资额还是居高不下，近三年我国的经济增长速度是在8%左右而房地产投资增长在15.9%～25.3%，出现如此反常情况其可解释的原因之一是房地产开发商的成本问题，住宅市场也是如此，开发商在所开发的住宅空置率超过20%时早已得到了很大的利润，他们已经不在意剩余住宅的出售情况，由此看来自房价确实高出了当前我国经济发展的合理水平，高房价给开发商已经带来了高额利润。 　　1.4从住宅租赁价格考察 　　一方面住宅的价格在不断上升，而另一方面住宅的租赁价格在下降或缓慢上升，说明住宅市场可能出现了较严重的投机行为。我国2004年的住宅价格指数109.4，而住宅租赁价格指数为102.2，说明市场可提供的用于出租的住宅在不断增多，无疑其中一个重要原因是国家出台了一系列房地产调控政策后一批用来投机的住宅转为出租，投放到租赁市场造成的。 　　2、房价过高的相关因素分析 　　由以上分析可以看出目前我国的住宅市场秩序比较混乱，住宅价格明显过高，而且存在较严重的投机现象，住宅市场的刚性需求很大而有效需求不足，造成住宅市场如此情况的出现是由多方原因造成，只有分析出其幕后的原因采取行而有效的措施才能有效的遏制目前住宅市场出现的问题。 　　2.1宏观层面的原因分析 　　2.1.1房地产市场放开过早 　　我国目前实行的渐进式的改革