海客瀛洲鞋城项目营销计划书.docVIP

海客瀛洲鞋城项目销售及执行计划书 目 录 项目市场分析（区域板块SWOT） 项目针对性销售概念制定 项目的租金和售价定位 项目销售策略 项目营销推广计划 营销推广预计费用预算 一、项目市场分析（区域板块SWOT） 决定房地产价值的因素是：地段、地段、还是地段 海客瀛洲位于重庆渝中半岛的朝天门黄金水岸线上，分两期开工，一期工程占地面积为14000平方米建筑总面积28万余平方米，以新古典后现代主义为鲜明特征的三幢至高华宅并排矗立组构成渝中区罕见的大型江景人文社区。 结合以上一些优劣势，建议在推广中以朝天门区域商业形成的商圈为先导，来打开市场，给其目标消费群体造成深刻良好印象，充分利用招商大小品牌优势与项目品牌优势相结合的特征，强化朝天门区域悠久历史下形成的商圈和在本项目住宅带动下形成的新商圈，所带来的增值效益以及所产生的综合竞争力。从而更进一步的促进与加大投资者和购买者的信心。 二、项目针对性销售概念制定 投资市场的观望与复杂性对本案的销售及操作提出了更高的要求，不同的购铺者有不同的需要和投资目的，这就要求本案须立足市场进行市场细分并确定极具冲击力的销售概念。综合市场及开发商自身条件，本案的销售应形成一条营销链，即以楼盘自身品质形象推广、项目新经营管理消费的理念和主题品牌店的概念实现突破和整合推广。在营销链上做到概念——形式——内容——实质/内涵的不断延伸和升华，促进项目的销售与招商。 概念：综合性主题商场 形式：品牌的塑造+人性化经营管理理念的推广 内容：品牌折扣店、形象展示店、厂家经销、个体经销+休闲餐饮。同时将品牌性商铺和休闲餐饮紧密结合，共同打造一种新消费生活模式，提供一种品牌消费与休闲餐饮互动的生活；打造综合性的主题商场，全面丰富、深化朝天门的消费文化。以分区经营、统一管理是解决经营混乱、吸引消费难的唯一办法贯穿开发／营销始终，商业零售经营、厂家经销和品牌销售、休闲餐饮互相激活，为消费者营造高品质、多样化的购物环境。 建议在卖场管理中可以用招标的形式招入重庆市高品质的物业管理公司进行卖场统一性、专业性管理，在商场内部设施上也可以增加更多的人性化配套。 内涵：将品牌文化溶入朝天门的主流消费生活中，以“新经营管理消费理念”全面颠覆朝天门商业投资市场，提倡一种“有新经营管理消费理念必有高回报”的投资模式。在提升朝天门的消费文化的同时提升其投资理念，增加企业招商度、扩大品牌影响力。 通过对上述策略的挖掘和理解，要达到以下几个目标： 1、充分挖掘投资潜力，吸引各方投资者与经营者 2、提供一种全新的、具有更高回报的投资性的“新经营管理消费理念” 3、构建朝天门第一个衾影倡导“综合性品牌消费生活”的高级综合商铺组合 4、形成轰动性的销售，快速的现金流 5、实现开发商利益最大化、树立开发商品质形象最优化。 三、项目的租金和售价定位 为了保障开发商的实效收益最大的利润空间，本项目将同过各项自身因素和外界因素进行评估以及先招商后销售等手段来制定出一个利润最大化的策略，并把给投资者租金收益计算入售价内。这不但保障开发商有实效收益，并且能实现商场的统一经营管理，同时使开发商将尽量避免销售空置风险。由此，我司制定的价格策略如下： 1、项目商业价值评估（各项影响价值的因素） 价值评价表 序号 评判因素 权重 评定分值 分值 金海洋 盛隆商场 海润广场 平安商场 港渝广场 （万里行鞋城） 本案 A 周边环境(小计) 30 25.5 25.5 18.5 19.5 19 A-1 商业位置 5 5 5 5 3 3.5 3 A-2 交通便利度 5 4.5 4.5 4.5 3 3 3 A-3 周边房屋素质 5 3 3 3 3 3 3 A-4 周边居民质素 5 3 3 3 3 3 3.5 A-5 人流 5 5 5 5 3 4 3 A-6 车流 5 5 5 5 3.5 3 3.5 B 规划及建筑(小计) 20 13.5 13.5 9.5 15.5 14.5 B-1 整体规划 4 3 3 3 2 3.5 3.5 B-2 外观建筑风格 4 3 2.5 2.5 1.5 3 3 B-3 建筑空间规划 3 2.5 2 2 1.5 2.5 2.5 B-4 停车位、便利、大小 3 2 2 2 1.5 1.5 1.5 B-5 主题广场 3 2 2 2 1.5 2.5 2 B-6 动线组织 3 2 2 2 1.5 2.5 2 C 配套设施(小计) 20 12.5 13.5 9 15 14.5 C-1 公共配套设计 4 2.5 2 2.5 2 2.5 3 C-2 无障碍设计 4 3 2.5 2.5 2 3 3 C-3 导购设施 3 2 1.5 2 1 2.5 2 C-4 安全设施 3 2.5 2.5 2.5 1.5 2