海宁总部基地商业建议.doc

海宁总部基地商业建议 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 世联观点：就目前而言，城市商业是单核发展，未来发展方向偏向城南，商业格局逐渐拉开，城南商业会慢慢兴起。老城区发展空间有限，业态布局混乱且档次较低，我们认为海宁商业有提升的空间和必要性。 * 1、海宁商业格局及发展 2、商业市场分析 3、商业定位及业态分析 4、客户分析 5、本项目商业建议 报告结构 6、附件（商业市调信息及案例） * 商业格局及发展：目前来看海宁城市商业是单核发展，重心发展逐渐偏向城南 工人路核心商圈 沃尔玛正翔广场 城南沿海昌南路商业 总部基地 市行政中心 商业机会：海宁工人路核心商圈已经趋于饱和，租金过高，业态较低，而人均GDP超过1万美元的海宁人的消费需求正处于升级的向上通道中，高端、现代的新商业核心正在形成中。 核心商圈 发展方向 * 体育场 海州大饭店 市政府 城南公园 皮都锦江酒店 皮革城大厦 香榭里酒店 皮革城四期商务大厦 广隆 财富中心 天鹅会 兴海·时代大厦 汇银 商务楼 海州大厦 在建18万方综合体 名力都会 倾城一品 康桥名城 百合新城 紫微花园 周边高档楼盘 酒店综合体 商务楼 市政配套 项目位于城南新区核心位置，集政府新政中心、金融中心、多家星级酒店、城南板块高端住宅以及新兴写字楼谝惶濉Ｎ蠢瓷桃蹬涮捉鸾ネ晟?* 1、海宁商业格局及发展 2、商业市场分析 3、商业定位及业态分析 4、客户分析 5、本项目商业建议 报告结构 6、附件（商业市调信息及案例） * 写字楼：物业销售情况乐观，自用客户购买力强，投资市场气氛活跃，市场需求量较大。城南新兴纯写字楼面世的已全面售罄。客户主要分为产业型、商务型、投资型三大类型 * 项目名称 层数 整层面积 户型面积 广隆财富中心 1幢27层 1200m2 70-80m2 金汇国际大厦 2幢23层 720m2、1035m2 720m2、1035m2 项目名称 热销面积 均价 总价 广龙财富中心 独栋：700m2 自用：150-300m2 独栋：8000 自用：6000 独栋：600万 自用：120万-400万 金汇国际大厦 360-720m2 5500 200万-500万 城南新城，纯写字楼： * 商铺：以沃尔玛、华润万家超市为商业轴心，周边小区沿街底商租金较高，且价格实现为同区域住宅2-2.5倍，当地客户对商铺投资有较大兴趣 * 交付时间 楼层 面积 当时面世价格 目前租金 目前二手价格 奥林公寓（精装，单身公寓） 住宅 2008年 26 30-50 5500 1300-1600 12000 商铺 2008年 沿街1、2层 150-350 2.9元-5.5元/m2/天 30000-35000 华庭现代城 住宅 2005年 18、29 30-150 4000 1300-3200 12000 商铺 2005年 沿街1、2层 可自由分割 2元-4.1元/m2/天 30000-35000 从市场调查数据分析，商业相对集中地段商铺价格是同区域住宅价格的2到2.5倍，且未来还有上升空间。 成熟商圈，商住两用楼： * 1、海宁商业格局及发展 2、商业市场分析 3、商业定位及业态分析 4、客户分析 5、本项目商业建议 报告结构 6、附件（商业市调信息及案例） 城南客户生活日常消费习惯仍依赖于老城区商业，区域内缺少中高端商业体，且业态单一 低端 落后 杂乱 时尚 高端 集中 升级 目前海宁的消费以餐饮、茶楼、spa、咖啡、足浴、洗浴、棋牌为主。老城区商业低端，城南商业需求量大，档次升级空间大 * 项目周边已经聚集大量酒店，但就总体而言仍然供不应求，茶楼、洗浴中心常常是排队消费，并且档次较为低端。 城市单核商业格局已经不能满足市场需求，项目周边聚集大量高端项目和高端客户，对商业需求量大，档次要求较高 * * 1、海宁商业格局及发展 2、商业市场分析 3、商业定位及业态分析 4、客户分析 5、本项目商业建议 报告结构 6、附件（商业市调信息及案例） 客户普遍认为海宁商业有提升的空间和必要性。目前海宁商业与海宁中高端客户消费需求是脱节 * 客户访谈： 1、皮具店老板朱女士：附近配套不太方便，要是有个大型的超市就方便多了。平时没什么特别的娱乐活动，也就是洗脚、泡澡，再就是打麻将了。但在海宁相对比较豪华上档次点的娱乐场相对不是特别多。 2、皮具店老板姚先生：我觉得你们那块地最好搞酒店或是餐饮，其他的肯定难搞，这里是大路边上，不是市中心，酒店、餐饮开一家火一家。我和皮革城的朋友都很忙，都不太出去玩，冬天就洗洗澡、打打牌，要不你们开个高档棋牌室或是洗浴中心什么的 * 客户