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房地产开发企业涉税风险及防控 成都地税纳税人学堂课题组 课程安排 成都市近三年房地产业税收收入占比 成都市近三年房地产税收入占比图 12,000,000 10,000,000 8,000,000 房地产业税收 6,000,000 全市税收总额 4,000,000 比例 2,000,000 0 2013年 2015年 2013年11月24 日 据央视 《每周质量报告》报道称，调查发现多家知名房地产公司欠缴 土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未 交的土地增值税总额超过3.8万亿元。 国家税务总局下发的 《大企业 税务风险管理指引（试行）》 （国税 1.1 什么是 涉税风险？ 发[2009]90号）中对税务风险的解释， 可将企业涉税风险定义为：企业因没 有遵循税法可能遭受的法律制裁、财 务损失、声誉损害和承担不必要的税 收负担等风险。 1.2 涉税风险的分类 企业按未照税法规定履行纳税义务——导致的现存或潜在的税务处罚 风险 企业对税收政策不了解——多缴纳税款或未按规定流程申请税收优惠 而导致企业利益的丧失。 1.3 涉税风险的表现形式 在成本方面：多计土地成本、建筑成本，未按税法规定进行税务处理 在收入方面：少计销售额，不按税法规定进行税务处理 采用不正当手段进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款。 1.4 涉税风险的成因分析 1.5 涉税风险可能导致的结果 客观原因： 对税收政策不了解，片面理解税 收筹划； 直接结果：直接经济利益的 财务人员日常账务处理不规范； 损失，个人人身自由的限制。 企业内部管理不严谨； 外部环境的影响； 主观原因： 间接结果：企业纳税诚信度 主观故意—纳税意识不强，风险 的丧失。 意识，盲目追求企业利润最大化 土地取得环节风险提示 营业税： 财税[2002]191号 作废 用 增值税条例：以货物投资视同销售 土 地 契税 投 土地增值税： 新旧政策对比 财税[2006]21号 资 入 股 风险点 : 属于政策性风险，土地增值税土地价款扣 除问题，扣除依据是所投资土地的账面成本还是入股评 估价值？ 企业所得税 用 风险点 1 :关注“土地增值税”问题 股 权 特殊的股权转让，以股权形式表现的资产主要是土地使用 转 权、地上建筑物及附着物。 让 参考：国税函[2000]687号。 形 式 风险点2 ：关注“契税”的问题 取 • 国税发[2006]844号、财税[2003]184号文件中规定的“股 得 土 权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业 地 法人注销的情况。 用