凌峻-福建莆田项目商业返租投标方案.doc

正荣时代广场返租方案 一、正荣时代广场返租的目的 为什么要做返租？ 首先我们要明确本项目返租的终极目的是什么？ 本项目返租的目的： 本项目返租不是为了单纯的销售成功（虽然返租有促进销售的作用），而是为最终使项目经营旺场； 二、返租的作用： （一）为了发展商近30%的自有物业得以升值，反之则可能使开发商 物业的价值一落千丈。 在本项目上，正荣仍掌握了1.5—1.7万平方米的自有物业，经营旺场可直接使项目的物业每年增收300—400万元的租金收入，从而成为正荣集团长久的优质物业。 （二）为了使项目开发经营成功，树立起开发商在莆田市场的良好形象，为正荣公司在房地产市场的长远发展奠定坚实的基础。 1、培养一大批忠实的客户群体； 案例：由于阳光100在北京获得成功，其忠实的客户群体也直接跟进投资阳光100在其他省市的项目，如烟台阳光100项目，许多客户就是从北京直接打款过来。 2、为企业房地产市场的长远而计； 商业地产的发展必然走向以经营旺场为最终目的运作模式，以套现和纯销售为目的的项目必然会遭遇到市场淘汰。 因此现阶段必须培育企业在商业地产运营与操作方面的资源，而返租必然是商业地产发展长时间内不可或缺的一种运作方法。 案例：如凌峻公司代理的山东淄博王府井广场，通过三年的努力使项目成为淄博最旺的商业中心，使发展商在之后的商业与商住项目运作上有了相当的资源和明确的案例。 3、正荣集团在家乡的声誉； 不实行返租必然导致项目在经营权上的不确定性，从而在激烈的商业竞争中失去经营的主动权。从而导致项目处于自生自灭的状态。最终将使大批家乡的投资者对正荣集团的品牌产生质疑甚至诘责。 如果有返租的必要，首先要对返租的可行性进行分析 三、返租可行性分析 返租是一种投资者与发展商双方面的利益妥协问题，返租的可行性取决于投资者与发展商之间利益的合理分配。 因此返租的可行性主要考虑以下两点： 返租对市场吸引力问题； 返租是否有吸引力，是实行返租手法的一个重要因素；也就是说回报能否让投资者感到满意。 返租对正荣公司的经济风险； 返租对发展商的经济风险预估。发展商能否承担对大面积返租带来的资金风险。 返租的关键是什么？ 第一是控制好返租年限； 第二是控制好返租回报率； 1、因此我司建议回报率控制在7%较为理想. 1)根据凌峻多年操作商业的经验和国内市场许多案例参考; 2)根据莆田商业现有的回报率较低的情况,说明莆田投资者对于回报率的弹性较高; 3)参考项目的回报率虽然较高,如大唐8%,但可以通过对项目的优化和向投资者解释解决此问题. 毕竟投资者关心商铺的长远升值前景要高于短期回报率. 回报率控制在7%是发展商能够承受也是投资者较为接受的方式范围之内； 2、回报期5年将是发展商承受范围之内的。 1）根据我司所操作过的项目估算，一个项目经营做旺到走向稳定发展期，时间短只需三年，时间正常需要五年时间。五年时间达到回报率与收益平衡较为稳妥。 2）对于发展商规避风险有利，5年时间可以根据经营情况，视租金收益再确定是否再进行返租还是自然回报。同时还可以通过适当提高售价来弥补差价。 3）对于投资者有5年稳定回报率，是现有莆田投资者能够接受的范围。 3、返租方式：建议按每年5%——6%——7%——8%——9%递增。 同时考虑项目初期租金较低的现实。为避免发展商过早的承受资金压力可使前期返还率低，后期返还率高的策略。 建议采用： 5年7%的返租模式， 按每年5%——6%——7%——8%——9%递增较为合理。 四、发展商的资金风险测算 (一)莆田商业地产数据分析（详见附件） （二）5年内发展商需返还的金额 1、5年7%回报率计算金额 １）回报率计率：7% ２）回报年限：5年 ３）面积：20000 m2 ４）预计所售均价：15000元/ m2 返还总金额：15000元/ m2×20000 m2×7%×5＝105，000，000元 2、5年8%回报率计算金额 １）回报率计率：8% ２）回报年限：5年 ３）面积：20000 m2 ４）预计所售均价：15000元/ m2 返还总金额：15000元/ m2×20000 m2×8%×5＝120，000，000元 以上通过8%和7%两种返还回报率计算返还总金。可以看出8%比7%的回报率要多付出一千五百万元。 （二）租金回报测算 1、项目预定投资回报年限为12年； 2、项目的预计销售均价为15000元/平方米； 项目总销售额则为3亿元。 则12年内的平均年租金应达到1250元/年/ m2 平均月租金为１０４元／月／m2，此租金为现在梅园路商铺均租价的２倍。 如按商业运营的租金走势则可将12年分为四个阶段; 阶级 收益特点 增长率 时间 培育期 根据实际情况设定租金 自定(前三年基本定价为50-70元/月/ m2,首年免租,次年半