在建工程抵押贷款风险与防范.pdfVIP

2011年第 10期 区 域 金 融 研 究 No ．10．2011 (总第467期) JournalofReffo【nalFinancialResearch GeneralNO．467 在建工程抵押贷款风险与防范 赵 积红 (贵阳市南明区农村信用合作联社，贵州 贵阳 550002) 摘 要：当前在建工程抵押贷款 已成为我国企业融资的重要渠道，银行认识到在建工程抵押贷款存在哪 些风险以及怎样防范风险就显得尤为重要。本文对银行在办理在建工程抵押贷款可能存在的风险进行剖析， 并提出与其相对应的防范措施。 关键词：在建工程；抵押权；资金专管账户 中图分类号：F830．56 文献标识码：A 文章编号：1674—5477(2011)10—0053—04 有些项 目没有得到有关部门的批准就违规建造。没有 一 、 在建工程抵押的涵义 得到有关部门的批准就建造的属于违章建造，一般会 关于在建工程抵押，城《市房地产抵押管理办法》 被责令拆除，以造成项 目发起人(借款人)的资金损 (以下简称 《办法》)第 3条规定：“在建工程抵押，是指 失。根据 担《保法》第58条规定：“抵押权因抵押物灭 抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合 失而消灭”。当该项 目另作其他规划时，则会产生包括 法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产， 投资额的增加、资金难以筹措、完工期限延长等因素 以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款 产生对银行的风险。 履行担保的行为”，《最高人民法院关于适用 中华人 2．项 目手续齐全但与手续上的规定不一致～违 民共和国担保法若干问题的解释》(以下称 解《释》) 章建筑，主要包括建筑物超出规划的红线，层数增加， 第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造 房屋用途性质的改变，银行将违章建筑作为在建工程 中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押 抵押贷款时，存在抵押物被拆除或不易变现的风险。 物登记，人民法院可以认定抵押有效”。因此在建工程 3．借款人可能会将回迁房作为在建工程抵押贷 抵押贷款的涵义包括以下五个方面： 款，回迁房是安置被拆迁人的房屋。将回迁房作为在 第一，在建工程抵押的目的是为取得在建工程继 建工程抵押贷款 ，借款人不能偿还债务时，由于考虑 续建造资金而不是将在建工程抵押取得的贷款用于 到社会稳定等因素，银行要实现债权也非常困难。 在建工程抵押 自身建造以外的用途；第二，抵押权人 (二)在建工程的工程质量风险 是商业银行；第三，抵押人就是债务人 ，抵押物只能是 在建工程抵押贷款的另外一个非常重大的风险 债务人 自身的在建工程抵押而不是第三人的在建工 是在建工程的工程质量，当在建工程出现工程质量问 程抵押；第四，在建工程抵押的项 目必须各种手续包 题如倒塌、建筑物下沉、倾斜等状况时，根据 担《保法》 括政府立项批准文件、环保、土地使用权等相关证照 第 58条规定：抵“押权因抵押物灭失而消灭。”。由于 齐全；第五，在建工程抵押必须依法办理抵押物登记。 在建工程本身出现质量问题，债权人以在建工程抵押 贷款的风险就显而易见了。 二、在建工程抵押贷款存在的风险 (三)消费者预购人的预购权、建设fi_程价款权优 (一)在建项 目的舍规风险 先于抵