对业主自治的法律思考.docVIP

精品论文 参考文献 对业主自治的法律思考 高源 安徽大学法学院 安徽 合肥 230039 摘要：《物权法》对业主的建筑物区分所有权的规定体现出现有立法对业主权利保护的重视。然而现实生活中，业主与物业企业之间地位仍然不对称，业主自治任重而道远。本文结合实际，分析我国业主自治组织存在的问题及其主要表现，并探究其原因，就如何实现业主自治以更好地保护业主权利进行了制度设计。 关键词：成员权；业主委员会；业主自治；业主公约　　 　　建筑物区分所有权是一种复合形态的权利, 由专有权，共有权，成员权三种权利构成。其中，成员权作为一种资格，存在的基础是全体业主因在一栋物业内共同居住或工作而形成的共同关系。其并不是单纯的财产关系，其中很大一部分是管理关系。业主成为管理团体的成员, 享有相应的权利并承担相应的义务。由于区分所有建筑物的管理涉及每个业主的利益, 而每个业主又不能各自为之管理，所以，必须建立一个代表全体业主利益的团体组织, 共同管理共有部分以及其他共同事务。按照我国既有法律政策，业主利益主要是通过业主大会和业主委员会表达和实现。我国《物权法》对业主的成员权予以确认，业主可以设立业主大会, 选举业主委员会, 对区分所有建筑物进行管理。业主有权共同决定下列事务：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会或者业主委员会一旦就上述事务做出决定, 对全体业主具有约束力。 　　一、我国业主自治组织存在问题的分析 　　（一）现行立法对业主大会、业主委员会的法律地位规定不明确 　　《物权法》第七十八条第二款确定了业主大会、业主委员会的应诉资格，即“ 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该法第83条第二款确定了其起诉资格, 即“ 业主大会和业主委员会, 对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为, 有权依照法律、法规以及管理规约, 要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”由此可见物权法直接赋予了业主会议有限的诉讼主体资格。然而，其对于业主大会和业主委员会是否为法人？是否具有民事权利能力和民事行为能力以及诉讼代表资格、诉讼事项范围、裁判的执行、赔偿责任的承担等具体内容却没有作出细致的规定。 　　(二) 业主大会、业主委员会在实际运行中出现的问题 　　《物权法》第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”。作为公共服务机关的政府是广大业主行使实际权利的指导者，但是在现实情况中究竟如何指导才能够更直接，这其中的实际操作性却仍旧是一个值得重视的问题。 　　1.缺乏有力的指导 　　业主大会成立后，行政部门对其运作的任何指导、服务、支持、监督都没有明确的法律依据，业主大会成立后就与行政部门的关系完全脱离了，其运作缺乏有力支持，在财政方面更是缺乏独立管理的基础。业主委员会作为执行机构，其成员大多是兼职，缺乏物业管理知识和专业法律知识，不具备独立管理小区事务的能力，看不到业主委员会与自身利益的关系且不知如何在业主与物业公司之间起桥梁作用，或者过多干预物业公司的具体管理事务，加深业主委员会与物业公司之间的矛盾，或者使业主自治管理往往处于无人关心负责，敷衍了事的涣散状态。①给业主生活带来很多不便。因此，全凭这样一个业委会的操作和全体业主的监督并不能确保业主大会及业委会行为的规范性，从而使业委会能力受质疑。 　　2.业主大会决议的约束力不强 　　《物权法》虽然规定了业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，但是并未明确当部分业主不遵守或不履行业主大会的决定时追究责任的主体，以及采取何种法律措施追究何种责任，都是不明确的。因此，业主大会履行法律规定的职责没有法律的保障。当部分业主素质不高、自治意识不强时，可能会损害全体业主的利益，业主大会的决议对业主也就丧失了约束力。 　　3．业主委员会内部运作缺乏监督机制 　　“权力无监督必造成腐败”。由于对业主大会及业委会进行监督的也多为同样缺乏物业管理知识的业主，业主委员会成员在行使权力过程中，经常出现不征求业主意见，缺乏民主的现象，从而给业主造成损失；某些业主委员会主任甚至利用职权擅自转移、挪用维修基金,造成大量资金流失。这些问题都表明现行业主委员会内部的运作机制不规范，缺乏监督且监督滞后。当业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规时