沈阳城市发展研究市场调查分析总结报告.pptVIP

08年GDP中三产比例为4.8:50.1:45.1 ，二、三产并驾齐驱；06-08年的全社会固定资产投资中，各产业增速平均增速在25%以上，08年一、三产业投资加大，其中房地产业占到24.6%，成为经济的重要引擎。 就各区产业来说：沈河、和平为传统中心城区（服务业为主），大东为汽车工业集中地及未来商业拓展区域，铁西为实力型工业区（重工业、经济指标第一），皇姑为省直机关聚集区(行政中心），浑南为高新技术产业区（电子、医药类高新产业，城市拓展区域），于洪、东陵作为城区外围的两大郊区重点发展大工业区、航空产业区，沈北为农业高新区、苏家屯为南部副城（工业、农业）。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 土地供应的来源：未来沈阳市土地供应来源仍主要以2环外的农用地、集体用地转用为主，约占到总供应量的70%左右，该趋势将体现的更加明显。二环内土地供应主要以旧城改造为主（厂矿企业搬迁、老居民区改造），随着厂矿企业搬迁进程的加快、居民拆迁补偿标准的不断提升，二环内可供应土地将不断减少。未来可供搬迁的企业是最佳的操作机会，主要位于大东、铁西的1-2环区间。 * 37% * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 沈阳市2005年以来土地成交结构（建面·万平） 70% 30% 1、通过统计2005年以来沈阳市土地成交结构，2环外土地几乎占全部土地成交量的70%，是沈阳土地供应的最大来源； 2、二环外土地主要以农用地、集体用地转用为主，如沈北新区、苏家屯、于洪、东陵等区； 3、二环内土地来源主要以旧城改造为主，包括90年代以前的老旧居住区改造、厂矿企业搬迁、少量农用地转用； 3、随着二环内厂矿企业搬迁进程的加快（企业迁入区域主要为铁西经济开发区、大东欧盟经济开发区、沈北、苏家屯），二环内可搬迁企业已日益稀缺；同时居民拆迁补偿标准不断提升、部分区域居民拆迁补偿已超过其周边房价，居民拆迁难度日益加大； 2.1 各区可供土地资源分布：1、市内五区——住宅项目的操作机会主要集中大东、皇姑、铁西三区，和平、沈河可尝试城市综合体项目； 37% 一、整体特点：经过08、09年土地供应，铁西目前二环内厂矿改造基本已经完成，1环内获取项目的几率很小，优质地块已十分紧缺；二、铁西区未来可供应土地主要集中在：1、重工街（二环）沿线的工厂改造、工人村改造；2、铁西经济开发区、泛铁西新城； 铁西区（混合用地，100-150ha/年） 一、整体特点：未来大东区1环内可供住宅类用地很少，且均涉及居民拆迁及高商业比例，可操作住宅用地机会十分有限。二、大区未来可供应土地主要集中在：1、1-2环区间的旧居民区、工厂改造；2、欧盟经济开发区；3、1环内的搞商业比例地块；4、1-2环区间的黎明厂附近（和睦路旧城改造、新光厂） 大东区（混合用地，60-80ha/年） 一、整体特点：随着车辆厂的成交，未来皇姑区可供出让土地十分有限:1环内、1-2环区间土地均需进行居民拆迁的旧城改造，难度、成本较大。二、皇姑区未来可供应土地主要集中在：1、3环外的四台子地区；2、皇姑二环北黄河北大街两旁的航院、三台子地区；3、皇姑腹地的旧城改造； 皇姑区（混合用地，50-70ha/年） 一、整体特点：与和平区类似，是沈阳最早的建成居住、商业区，可供出让住宅属性用地极少， 主要为80、90年代老居住区的改造，但受改造成本高的影响，改造速度缓慢。二、沈河区未来可供应土地主要集中在：1、 80、90年代的旧居住区改造； 沈河区（高商业比例的商务综合体用地，20-30ha/年） 一、整体特点：和平区建成较早，是沈阳最早的居住、商业区之一，可供出让住宅属性用地极少，操作机会主要集中在南一环至南二环之间的南湖附近的90年代的旧居住区改造。二、和平区未来可供应土地主要集中在：1、南湖附近的旧居住区改造；2、西塔后期改造； 和平区（综合体为主用地，30-50ha/年） 2.2 各区可供土地资源分布：2、其他区域——长白基本无供应，浑南沿河及腹地区域出让殆尽，未来供应进一步向南及向东延伸，于洪、东陵、苏家屯、沈北均有投资机会。 37% 一、整体特点：浑南沿河地区、浑南腹地近3年内基本已供应完毕，未来土地供应主要集中在长青路以东地区（沈抚交接），南三环以北工业区内住宅用地；二、浑南区未来可供应土地主要集中在：1、浑南腹地的机会地块；2、长青南街以东、沈抚新城地区；3、南三环以北工业区内用地； 浑南（混合用地，30-50ha/年） 一、整体特点：东陵可供土地主要分布在二环内的南塔周边、东塔机场周边、南三环以南、农业大学（新立堡）区域、满