试析建筑阴影对相邻房地产价值的影响研究.pdfVIP

试析建筑阴影对相邻房地产价值的影响 张弘武 捅要：在各城市旧区改造过程中，经常发生新建楼字影响附近房屋日照的问题。虽然新 建楼宇满足了设计规范的最低要求，但仍有可能影响他人的采光权，为此而每每诉诸法律。由 于法官无法量化影响日照程度，也不知如何确定日照与房地产价值的关系，很难公正裁决。本 文所要解决的重点问题．是如何量化建筑阴影对相邻房地产的遮挡程度，其主要内容包括日光 对人体生理作用；建筑物采光的纠纷和有关的法律问题；从天体运行规律找到日照变化规律； 对建筑阴影的变化以及对相邻房地产遮挡程度的变化进行定量分析；日照变化与价值变化的 关系。 关键词：建筑阴影量化日照变化房地产价值变化 近几年来，各地加快了旧城改造的步伐，使城市面貌、投资环境、工作环境和生活环境都得到 了极大的改善。但由于城市里一些建筑物的拆迁、改造、翻建、重建和再开发，改变了其原有的形 状和高度，使周围房地产的El照、通风、景观和环境都不同程度地发生了相对变化，也引发了许多 矛盾。在诸多问题中，建筑阴影对相邻房地产日照所带来的影响比较突出，因此本文仅就此问题进 行分析和探讨。 在旧城改造过程中，新建建筑物通常高于原有建筑物。新建建筑物的高度变化改变了原来的阴 影长度和影响范围．也就不同程度地影响了附近其他房地产的使用，同时也使其原来房地产的市场 价值发生了变化。显而易见，受到影响的房地产的相关当事人之间纠纷和诉讼是不可避免的，解决 问题比较有效的办法是给予一定的经济补偿。但是该不该给予补偿、如何量化权益的损失以及如何 确定补偿金额，已经成为不可回避的课题。无论是法院还是仲裁机构，都希望房地产估价师能够对 此提供专业意见。 1 建筑阴影引起的纠纷和有关的法律问题 针对建筑阴影影响日照所引起的纠纷，相关当事人各执一词。建设单位认为只要获得规划管理 部门的批准就是合法建筑，不需要对任何人承担补偿义务；而被遮挡的房地产产权人则认为，只要 权益受到损失就是侵权，就应该得到经济补偿。 由于土地的稀缺度极高，为了节约用地和城市的发展，规划管理部门不可能让所有的建筑物互 不遮挡，一般是按照国家规范和有关规定的要求，控制新建筑物的高度和间距，把对周围房屋的影 响限制在允许值范围之内。但仍然有可能对周围房地产产生一定影响，给居民的利益带来一定的损 5．0．2一l规定(大于冬至日1h)，旧区改造可酌情降低，但不宜低于大寒日El照小于1h的标准”。 新增建筑物不符合这一标准肯定不能获得批准，但符合这一标准并不意味没有侵权。因为大寒日正 常的可la照时间并不是lh，以下是几个城市日出和日落的时间表： 同北纬度440(两地3000km)同东经111。(两地1440km) 同北纬30。(两地960km) 农 ．月 历 份 节 武汉 成都 长春 乌鲁木齐 呼和浩特 长沙 气 日出 日落 日出 日落 日出 日落 日出 日落 日出 日落 日出 日落 大 l 7：20 17：498：01 18：307：07 16：349：37 19：057：53 17：377：2l 17：59 寒 从上表可以看出，大寒日各地可日照时间平均在lOh左右，如果掌握标准为日照1h，实际上剥 夺了居民90％的享受日照权利。 日光是维持人体正常生理机能不可缺失的物质，任何人都不能剥夺他人享受日照的权利。日光 像空气一样都是人体所必需的，日光能促进维生素D3的生成，维生素D3能增强人体免疫功能， 并在身体的许多变化过程中起催化剂的作用；日光能影响人的身高，因为太阳放射出来的紫外线， 能使人体皮肤内的脱氧胆固醇转变为维生素D，这是人体内所需维生素D的主要来源，而维生素D 正是骨骼吸取和富集钙的重要条件；日光能促进荷尔蒙的分泌，身体会得到很大的动力，人的大脑 也变得清醒，感情变得丰富，工作起来兴致盎然内心一片光明。人体对于阳光有一定的依赖性，享 受日照是人最基本的权利，在处理相邻关系时应该得到妥善解决。 《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、 公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或 者损失的，应当停止侵害，排