考虑资金时间价值的住房支付能力评价方法.docVIP

精品论文 参考文献 考虑资金时间价值的住房支付能力评价方法 摘要：文章通过对住房支付能力的含义及研究状况进行简单的阐述，并结合资金时间价值的影响，采用房价收入比、住房支出收入比和收入余额法等三种评价指标对住房支付能力的评价方法进行了论述，在现有的评价体系基础上做出了创新。 关键词：房地产；住宅价格；住房支付能力；居民收入；评价方法 改革开放以来，在我国社会主义市场经济的推动作用下，房地产行业获得了快速蓬勃的发展，促进了住房价格的上升。近年来，伴随着各地区房价大幅度上涨，而住房负担能力不足现象的频频出现，住房价格问题也越来越受到社会、政府以及企业的热切关注。笔者认为，住房作为流通商品的一种，其价格不仅受到住宅市场中供需状况的影响，还应与我国城镇居民家庭的住房支付能力相适应。只有这样，住房市场才能获得良性、稳健的发展。本文旨在研究考虑资金时间价值的住房支付能力应该如何进行指标评价，并在现有的评价体系基础上做出了创新。 1 住房支付能力 住房支付能力包括两方面含义：①家庭从住宅市场上购买或租住住房的支付能力；②家庭在购买或租住住房后，仍能满足家庭其它基本需求的能力 .澳大利亚国家住宅发展委员会对住房支付能力定义为：家庭在支付住房费用后，仍有足够的收入来满足对食品、衣着、交通、医疗和教育等方面的基本需求。Burk(2004)认为：具备住房支付能力是指在第三方（如政府）看来，某一给定的住房价格或租金水平不会对居民的家庭收入造成不合理的负担。否则，若对家庭收入造成过大经济压力则被认为存在住房支付问题（Maclennan and Williams 1990）。而Hulchanski(1995)给出了住房支出占收入的合理比例，他认为家庭的住房支出占收入的比重超过25%或30%时就存在住房支付问题 。 此外，Gan和Hill(2009)提出至少可以从三个角度来定义住房支付能力,即购买、还款和收入。购买支付能力是居民通过若干渠道筹措足够资金购买住房的能力；还款支付能力则关注居民偿还住房抵押贷款的能力；收入支付能力考察房价与居民收入的波动对比关系 。住房???付能力反映了家庭从市场购买或租赁住房的交易能力 。它可以用来衡量居民是否有能力买得起或租得起一套住房，同时，也是政府制定住房保障政策、确定住房保障群体以及完善房地产市场的调控政策的重要依据。因而，必须研究如何科学地评价住房市场的支付能力状况。 2 资金时间价值 资金时间价值的概念由19世纪末奥地利经济学家庞巴维克在著作《资本时政论》中首先提出。他认为在生产过程中伴随着时间的流逝产生了利息，并将货币的时间价值抽象地解释为“钱能生钱”、“现在的钱比未来的钱更值钱”。西方财务理论认为，资金时间价值是对让渡货币使用权而对资金拥有方的一种补偿，它是天然的，是资金拥有者推迟现实消费而取得的一种价值补偿。 从工程经济学的角度来看，资金是流通中价值的一种货币表现，而货币作为一般等价物本身并不创造价值，只有当它转化为资本后在投资和再投资的过程中才会创造新的价值。它反映了由于时间因素的作用，现在的一笔资金的价值将高于将来某个时期的同等数量资金的价值，即等额的资金在不同时点上具有不同的价值，这也体现了是否使用资金的一种机会成本。因此，资金时间价值是指资金在周转使用过程中，由于时间因素的作用而形成的差额价值，代表着无风险的社会平均资金利润率，是一定量资金在不同时点上价值量的差额。 对于投资者而言，资金的投入与收益的获得往往表现为一个在时间上有先后的现金流量序列。根据资金时间价值原理，在客观地评价投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间。只有以某一个相同的时点为基准，将不同时点的支出和收入折算到同一个时点上，才能得出正确的结论 。 3 考虑资金时间价值的住房支付能力评价方法 目前国内对于住房支付能力的评价研究主要集中于房价收入比指标。例如：张清勇(2007)计算了我国1991-2005 年的房价收入比,用以衡量城镇居民购买新建商品住房的支付能力 。薛莉苇等(2010)从我国的实际数据出发, 提出房价收入比的五种影响因素, 即财政支出结构、经济发展、人口结构、城市建设和城市辅助设施。杨慧、李景国（2012）从房价收入比变动趋势及其所处区间范围的视角，对全国1998年～2010年的城镇居民家庭住房支付能力问题进行了研究，得出了由于城镇居民家庭间收入差距巨大导致了部分城市房价收入比过高及保障性住房的历史供应不足的结论 。这些研究为我国住房支付能力问题的探讨提供了视角，但