商业贸易行业：产业整合加速，新商场的价值与机会.pdfVIP

[Table_MainInfo] 行业研究/商业贸易 产业整合加速，新商场的价值与机会 [Table_Summary] 投资要点： 在当前新零售产业变革加速期，我们希望通过本篇报告：阐述对零售产业变革方 向与节奏的判断，详细分析看好百货股的逻辑，同时以新视角再次回顾近年来中 国商业物业总量和结构上的变化趋势，为梳理2018 年产业整合和二级市场投资机 会提供参考。 新零售变革加速期，电商龙头加速抢滩线下。①消费复苏资本入局，带来转型机 遇：2H16 以来的行业消费复苏给市场形成从量变到质变的认知，优质龙头公司的 复苏将持续且强化，具有估值提升的内在逻辑。2018 年，龙头的进取心和整合力 将更强，促进资产重估、经营优化、效率提升；②商业回归本质，成本效率平衡。 随线上流量成本上升，线下业态优化后流量企稳和体验需求上升，线下渠道投放 的性价比或更高，以及二者结合的模式有更优的成本效率，这也印证了电商近年 《再次强调重视百货股的投资机会》 愈加往线下走的商业逻辑；③新商场的价值空间。阿里私有化银泰，以及银泰与 2018.01.14 中央商场开展新零售合作具备行业示范意义，或意味着百货加速整合期已至。2018 《积极关注百货股的价值修复与重估机 会》2018.01.07 年百货股的机会首先在于估值便宜的基础、复苏的支撑和超市影子股逻辑，更进 《2018 年，零售股将有更多精彩》 一步的，还来自于短期内机制变革的弹性和中期内产业链效率改善的弹性：（a） 2018.01.01 区域百货零售商的价值是迁移重塑还是加速消逝，亟待体制机制变革与否；（b） 持续多年的外部压力，以及资本和技术在该领域的加速布局，已倒逼行业自我变 革摆脱“二房东”模式的简单价值创造，回归零售本质，着力消费者服务体验， 数字化门店、用户和运营，连接打通上下游，压缩产业链，再造价值链，迈向新 [Table_AuthorInfo] 商场！惟其艰难，空间也大，更是先行者的机遇（无论整合者还是被整合者）。 商业物业总量分析：供给近年回落，供需趋向均衡。①供给端：2014 年以来新开 工面积下降，而竣工面积仍有小幅增长，在一定程度上体现商业物业市场逐渐饱 和。需求端：百家零售额与竣工面积增速2010 年以来整体趋同，体现消费需求与 物业供给的匹配度；②商业物业售价稳步上涨：从2000 年的3200 元/平米上升到 2017 年 10 月的 10450 元/平米，CAGR 约 7.2%；③空臵率在合理水平：中国内 分析师:汪立亭 地 14 个城市平均商业物业空臵率近年约 7%-8%，整体低于新加坡和中国香港， Tel:(021 略高于中国台湾地区。 Email:wanglt@ 商业物业结构分析：一线城市核心商圈物业竞争力强，部分二线城市有供给压力。 证书:S0850511040005