文化城项目商业运营与综合开发咨询报告.docVIP

银川文化城 商业运营与综合开发之 咨 询 报 告 报告出具：宁夏天曙策划代理有限公司 编制时间： 2007 年 11 月 26 日  目录 委托说明 3 第一部分 现有规划条件下的项目元素基本判断 4 第一节 基于项目规划与建筑设计基础上的基本认知 5 第二节 城市运营即旅游（文化）复合地产的发展趋势 6 第三节 城市运营及主题（景区）项目综合开发模式经验介绍 7 第四节 地域文化主题项目的开发经营模式案例借鉴 10 上海新天地的综合开发与运营模式 10 北京文化节中的投资招商模式 14 山洞里的酒店 17 第五节 项目元素结构性的总体判断 18 第二部分 项目商业运营急需明白的几个问题 20 第一节 银川文化代表着什么？ 21 第二节 西夏文化的精髓有那些？ 23 第三节 构建“银川文化城”的根本目的是什么？ 24 第四节 项目的商业定位究竟是什么？ 25 第五节 项目的开发模式如何选择？ 26  委托说明 根据巍巍房地产有限公司张德清董事长于2007年11月20日的友情委托，就“银川文化城”项目的综合开发与商业运营出具本咨询报告。 张德清先生的委托内容如下： 判断“银川文化城”在现有规划与建筑设计方案基础之上，其综合开发计划有没有更好的思路与补充； 判断“银川文化城”在现有规划与建筑设计方案基础之上，其商业运营的大致思路与方向，有没有更好的思路与补充； 其它更好的建议 为此，本公司抽调策划骨干并从广州延请资深旅游地产策划专家参与执笔，组建项目小组。 本报告将从三个层面来逐层解答这3个委托命题： 第一层：通过国内外成功案例，以及项目咨询团队在大部分案例中的亲身经 历来扫描“商业地产+城市运营+主题商业”的基本面，同时针对本项目现有规划建设方案展开初步联想性分析与探讨； 第二层：基于第一层的初步联想，以问题的方式引出第二层必须解答的若干 问题来进一步推进或演绎本项目必须明确的开发与运营要素； 第三层：根据一、二层的分析与推演，得出委托方需要解答的三个问题的初步答案！ 本报告依据以上友情委托内容和范围，根据既定的咨询方法，初步出具； 本报告是基于委托人提供之《2007年04月由天津大学建筑设计院设计编制之——银川文化城规划及建筑设计方案》资料之上的基本判断,不代表且不具备本公司真实水平，只能作为初步的咨询性质的参考，特此说明! （本报告不具备保密性） 报告单位:宁夏天曙策划代理有限公司 2007-11-28  第一部分 现有规划条件下的项目元素基本判断  第一节 基于项目规划与建筑设计基础上的基本认知 1、是一个政府项目 “银川文化城”是一个政府主导的项目；是一个“政府主导、文化搭台、 商贸唱戏”的平台项目； 2、是一个“大”项目 从“银川文化城”项目规划中的经济技术指标中我们可以看出：项目用地19.56公顷，总建筑面积59,277M2,按照商业地产的体量规则来讲，对于银川80多万人口来说，是一个资源相当庞大，而且富裕的项目，可以展开市场精细化操作的创新空间是很大的； 3、是一个“创新题材”项目 可以明显看出，该项目的规划承载着银川（新的行政中心）城市运营的迫切需求；肩负着地方政府打造城市名片、激活城市活力、张扬城市个性与彰显城市魅力的执政理念；同时也寄希望于此项目在区域投资环境的优化、促进商业经济的快速发展领域取得可观的市场推进效果； 4、是一个有“难度”的好项目 银川是整个宁夏回族自治区的首善之区，是西夏文化的现代演绎之地。本项目被具有相当头脑的政府执政层赋予了其必然承担的薪火相传的历史重任，相对于历史悠久而厚重的西夏文化，宁夏银川的商业环境又在很大程度上要求着本项目不能按照一般的商业地产开发模式与运营模式来展开，甚至创新的力度不够也会慢慢地偏离本项目所应该承担的“文化与经济、开发与发展、招商与投资、形象与活力”责任；因此，谓之“有难度”！ 那何谓“好项目”呢？我们就此展开探讨与分析： 第二节 城市运营即旅游（文化）复合地产的发展趋势 商业地产从1995年发展到今天在中国已经进入了第12个年头了。前十年中国的商业地产开发经过了从起步到开始发展的阶段，05年开始进入了第三个阶段——高速扩张阶段。2000年时中国的商业营业用房的投资总额已经达到了515亿，到2005年的时候这个数字已经达到了2000亿，同时商业用房的控制面积同样是3872万平米。其中依然经历了“831、212、121”以及我们的“国办八条，国六条”等一系列宏观政策的调控，以及商务部发布的社区商业的指导意见和城市商业网点规划条例的一些规范的要求，可谓是风起云涌，喜忧并